Ingatlan befektetés

Szerző  Gere Attila

Frissítve: 2024. 05. 04.

Az ingatlan befektetés sok embert érdekel, ugyanis a befektetésnek egy egyszerű és jövedelmező formájáról beszélünk.

Az ingatlanok értékesek, rengeteg lehetőséget biztosítanak a tulajdonos számára és a birtoklásuk számos előnnyel jár.

Az elmúlt 4 évben a legtöbb pénzt Magyarországon ingatlanokba fektették be.

Logikus döntésnek tűnt, ugyanis az árak emelkedésnek indultak, viszont az ingatlanokról az is elmondható, hogy eléggé változó hozammal rendelkeznek.

Az árnövekedés azóta lassulni kezdett, az ingatlanok költségei pedig megnövekedtek. 

Ingatlan befektetés megtérülése

Az ingatlanba való befektetés két szempontból is előnyös. A legtöbb megtakarítási forma leköti a pénzt, ami azt jelenti, hogy profitot csak eladáskor termelhetsz.

Egy ingatlan megvásárlása esetén a bevétel nem csak az eladásból, hanem bérbeadásból is származhat.

Ezzel duplán jól jársz, ugyanis egy állandó, passzív bevételi forrásra tehetsz szert, miközben az ingatlan értéke ettől függetlenül növekedhet. 

A bérleti díj remekül szolgál a havi jövedelem kiegészítésére, ezenkívül az is nagy előny, hogy a rezsit a bérlő fizeti.

Az alábbi ábra megfelelően szemlélteti a magyar ingatlanárak múltbeli növekedését:

Forrás

A lakáskiadás költségei

Amennyiben bérbe adod a lakást, különböző költségekkel kell számolnod. Az ingatlan karbantartása és takarítása a te feladatod lesz, ezenkívül a biztosítást és az adót is neked kell fizetned.

Tanácsok a lakáskiadással kapcsolatban

Mindig köss szerződést

A bérleti szerződés kulcsfontosságú, még akkor is, ha az albérlő közeli barát vagy ismerős. A szerződésben minden rögzítésre kerül, ezért a jövőben biztos lehetsz abban, hogy nem ér kellemetlenség.

Azt is el kell döntened, hogy határozott vagy határozatlan időre szóló szerződést választasz. 

Az ingatlant személyesen add ki

Vásárlás után újabb feladatod lesz, ugyanis neked kell bérlőket találnod és az ingatlant megbízható kézbe kell kiadnod.

Fontos, hogy kiadás előtt mindig élőben találkozz az ügyféllel, és ha lehet, akkor több bérlő közül válaszd ki a legjobbat.

Ezt a feladatot ne bízd az ingatlanközvetítőre. Aktívan válaszd ki a bérlőket és próbáld meg őket minél jobban megismerni. Mindig figyelj a lakás állapotára, és probléma esetén te válaszd ki a megfelelő szakembert.

Rendszeresen látogasd az ingatlant

A bérleti díjat személyesen érdemes átvenni, miközben havonta egyszer meglátogatod az ingatlant. Így tudni fogod, hogy a lakás valóban jó kezekben van és minden a szerződés szerint működik. 

Ha a fenti szempontokat betartod, akkor nagy mértékben csökkentesz a kiadás kockázatán.

A befektetés kockázata

Az ingatlanbefektetés mindig kockázattal jár. A stabil bevételi forrás mellett érdemes kitérni arra is, hogy egy ingatlan folyamatos bérbeadásával átlagosan 6-10%-os hozamot érhetsz el.

Amennyiben sürgősen pénzre lesz szükséged, az ingatlan megfelelő áron való eladása problémás lehet.

A piacon általában azok az ingatlanok kelnek el, amelyeket áron alul árulnak. Mivel egyre többen vásárolnak ingatlanokat, a piacon mindig lehet kedvező ajánlatokat találni.

A lakás állapota szintén becsapós lehet, ezért vételkor nem elég egy felszínes ellenőrzést tartani. Az ingatlant mindig érdemes egy szakemberrel is megnézetni, főleg akkor, ha azt befektetés céljából vásárolod meg.

Ingatlanvásárlással kapcsolatos tanácsok

Milyen ingatlant vásárolj?

Törekedj arra, hogy gyorsan eladható ingatlant vásárolj. Ezek azok az ingatlanok, amelyek sok ember számára elérhetőek és jó körülményekkel rendelkeznek.

Általában kisebb lakásokról vagy apartmanokról beszélünk, leginkább olyan településeken, ahova munkavállalás vagy tanulás céljából költöznek.

Ha egy ilyen lakást vásárolsz, akkor biztos lehetsz benne, hogy bármilyen piaci helyzetben meg tudsz tőle válni. 

Különbséget kell tenned a rossz és jó ajánlatok között, ezt pedig csak viszonyítási alappal tudod megtenni. A hirdetéseket addig kell böngészned, ameddig sikerül megtalálnod a megfelelő lakást.

Az albérleteket is vizsgáld meg, ugyanis tudnod kell, hogy a hasonló kaliberű ingatlanokat mennyiért lehet kiadni. 

Válassz különböző ingatlanokat

Több ingatlanba való befektetés esetén arra kell figyelni, hogy a választott lakások különböző elhelyezkedésűek legyenek. Ne vásárolj a város ugyanazon pontján ingatlant, ugyanis így kockázatosabb lehet a befektetés.

Ha például egy lépcsőházban vásárolsz két lakást, akkor mindkettő ugyanannak a népszerűségnek és keresletnek fog örvendeni. Ez csak akkor válhat az előnyödre, ha a lépcsőház éppenséggel kedvező és népszerű környezetben épült.  

Az olcsó ingatlan nem mindig előnyös

Mondani sem kell, hogy a befektetők nagy része a lehető legolcsóbb ingatlanokat keresi. Ez nem jó döntés, ugyanis vásárláskor leginkább a pénz megtérülési rátája lesz a fontos.

Egy rosszabb környéken nyilván olcsóbbak az ingatlanok, viszont a bérleti díjak szintén változóak lehetnek.

Ezeket az ingatlanokat eladni is nehezebb, ezért vásárlás előtt mindig ügyelj arra, hogy a kiszemelt lakás népszerű környéken legyen. Ezzel széles tömeg érdeklődését fel lehet kelteni, ami az eladásban vagy a kiadásban nagy segítségedre lesz.

Fontos, hogy soha ne a saját igényeid szerint gondolkozz. Azt is jó tudni, hogy a bérlők jelentős része a belvárosi lakásokat részesíti előnyben.

Küszöböld ki a hibalehetőségeket

Azt már tudod, hogy az ingatlanvásárlás sok munkával jár. A karbantartás olykor rengeteg pénzt és időt vehet el, ezért arra kell figyelned, hogy az ingatlanod vásárláskor minél jobb állapotban legyen.

A lakás kiválasztása során figyelj  a fűtés típusára, az emeleten való elhelyezkedésre és a felszereltségre is. Számolj minden lehetséges költséggel és utána döntsd el, hogy az üzlet mennyire éri meg számodra. 

Információk a befektetéssel kapcsolatban

Befektetés lakáshitellel 

A lakáshitel nagyon kedvező konstrukció, ezért egyre többen vesznek fel hitelt befektetés céljából. A tapasztalt befektetők azt mondják, ha van pénzed egy lakásra, akkor jobban teszed, ha lakáshitelt igényelsz és ezzel kettőt vásárolsz.

A bankok a vételárnak általában az 50-70%-át szokták finanszírozni. Két lakással nagyobb bevételre tehetsz szert, a törlesztés pedig szintén nem fog gondot okozni, ugyanis a lakbér gond nélkül fedezi azt. 

Megtakarításnak nem a legjobb választás 

Mivel lecsökkentek az ingatlanpiacon történő árnövekedések, ezért az ingatlanok által történő megtakarítás nem annyira kedvező, mint régen.

A piacon találhatsz egyéb, alacsony kockázattal vagy kockázat nélkül működő megtakarítási formákat, amelyek pénzügyi szempontból sokkal előnyösebbek lehetnek.

Ingatlan helyett egyre többen választanak állampapírt, főleg azért, mert kevesebb problémával és biztos hozammal működik.

Amennyiben nem szeretnél ingatlant vásárolni, viszont a piacba való befektetés még mindig érdekel, akkor dönthetsz ingatlanpiaci befektetési alap, ETF, valamint REIT részvények mellett is. 

Tőzsde vagy ingatlanbefektetés?

A kezdő befektetők nagy része nem tudja, hogy milyen befektetési formát érdemes választani. A tőzsde és az ingatlanbefektetés a legnépszerűbb és legválasztottabb befektetési formák közé tartoznak.

A tőzsdén leginkább részvényekbe és devizákba, valamint egyéb értékpapírokba szoktak befektetni.

Az alábbi táblázatban összehasonlítottuk a két befektetési forma jellemzőit:

A tőzsdepiac több lehetőséget kínál az ingatlanbefektetésnél, viszont ha a tőzsdén akarsz befektetni, akkor nagyobb kockázatot kell vállalnod.

Ingatlan befektetés a tőzsdepiacon

Nem kötelező szigorúan egyik befektetési lehetőség mellett döntened, ugyanis a tőzsdepiacon ingatlanokba is lehetőséged van befektetni.

Az ingatlan fizikai megvásárlása nagyobb költséggel és felelősséggel jár, mint a tőzsdén való befektetés.

A tőzsdén az ingatlanpiacba cégek részvényein és ETF-eken keresztül tudsz befekteni. Az ETF-ek alacsony kockázattal és moderált hozammal rendelkeznek, mivel több, hasonló típusú cég részvényeit foglalják magukba.

Ingatlan Befektetési Alap

A piacon elérhető befektetési alapok azok számára előnyösek, akik egy ingatlan megvásárlásához nem rendelkeznek elegendő tőkével.

Az ipartelkekre és irodaházakra vonatkozó befektetési alapok már nagy múlttal rendelkeznek, 2016-ban pedig ingatlanokra is született ilyen lehetőség.

Ezekbe az alapokba egyszerre több befektető is be tud fizetni. Egyértelműen minél többet fizetsz, az esetleges hozam annál nagyobb arányban fog téged érinteni. 

A befektetési alap remek lehetőség azok számára, akik kis összegekben, akár havi részlettel szeretnének pénzt befektetni. Ahhoz, hogy ezt megtedd, értékpapírszámlára lesz szükséged. 

Előnyei

• Jó szakértői hátteret kapsz
• Több ingatlanba fektetsz be, ezért megoszlik a kockázat
• Kevés tőkével is megvalósítható

REIT

A Real Estate Investments Trust olyan vállalkozást jelent, amely ingatlanok vásárlásával és kiadásával foglalkozik. A részvényesek pénzt fektetnek be, a cég pedig a tőkéből ingatlant vásárol.

Az ingatlanokból származó bérleti díjból a részvényesek arányosan kerülnek kifizetésre. Az ingatlanok eladásakor szintén ez történik.

A legtöbb ilyen cég az amerikai tőzsdén érhető el, viszont mostmár Magyarországon is találunk párat: ezeket a vállalkozásokat SZIT-eknek nevezik. 

Ilyen céget akkor érdemes választani, ha az ingatlanvásárláshoz nem rendelkezel elegendő tőkével, ugyanakkor a piacba kedvező feltételekkel és alacsony áron szeretnél befektetni.