A lakás életünk egyik legnagyobb és legfontosabb beruházása, éppen ezért érdemes megfontoltan eldönteni, hogy hogyan fogjuk finanszírozni ennek megvásárlását.
A legtöbben a bankok kedvező feltételei miatt lakásvásárlási hitel segítségével vásárolják meg az első lakásukat.
A hitel nagy segítség olyan személyek számára, akik nem tudnak saját önerőből vásárolni vagy építkezni. A fiatal, családalapítás előtt álló házaspárok körében szintén népszerű a lakáshitel és a babaváró kölcsön.
Mire használható a lakáshitel?
Az államilag támogatott lakáshitelek a piaci kamatozásuakkal ellentétben csak új ingatlan vásárlására, építésére vagy meglévő lakás korszerűsítésére használhatóak.
A bankok bizonyos feltételek mellett pénzügyi segítséget nyújtanak a lakáshitelt igénylőknek, akik elkövetkezendő évek során részletekben, kamatostól vissza kell majd fizessék a kölcsönbe vett pénzösszeget.
Mivel több tíz millió forintról is beszélhetünk, a törlesztés akár évtizedekig is eltarthat.
- Lakásvásárlás esetén a bank a pénzt az eladó számlájára fogja utalni.
- Ha építkezésről van szó, akkor a folyósítás több szakaszból fog állni.
A jelzáloghitel kedvezőbb kamatozású, mint a többi típusú hitel. Ez azért van, mert a bank számára a jelzálog miatt sokkal biztonságosabb egy lakáshitelt folyósítani, mint például egy fedezetlen személyi kölcsönt.
Jelzáloghitel vagy lakás hitel?
A jelzáloghiteleknek két nagy csoportjuk van:
- lakáscélú jelzáloghitel
- szabad felhasználású jelzáloghitel
A két konstrukció igénylésben és feltételekben is hasonlít egymásra, viszont pénzügyileg nagy különbség van közöttük. A lakáshitel kizárólag lakáscélra vehető fel, a szabad felhasználású jelzáloghitel összegét viszont bármire elköltheted.
Ház vásárlás hitel segítségével – a különbség
A szabad felhasználású hitelek drágábbak a lakáshitelnél. Az eltérő kamaton kívül a maximális futamidőben is található különbség, ezért a szabad felhasználású jelzáloghitelek jellemzően nagyobb törlesztőrészlettel rendelkeznek.
A lakásvásárlási hitel további előnye az, hogy korszerűsítés esetén az értékbecslésnél a lakás jövőbeli árát veszik figyelembe. Ez azt jelenti, hogy átlagosan nagyobb hitelösszeget kaphatsz, ha a lakáshitelt választod.
Amennyiben lakáscélra vennél fel hitelt, a jelzálogon alapuló lakáshitelnél nem kapsz kedvezőbb ajánlatot.
Lakáshitel feltételei
Minden banknál más feltételek mellett lehet lakáshitelt igényelni, azonban vannak olyan általános elvárások, amelyek mindegyik pénzintézetnél megtalálhatóak:
- legalább 18 éves kor
- legyen 75 évnél fiatalabb az igénylő a futamidő lejártakor
- magyar lakcím
- stabil jövedelem és legalább 3 hónapos folyamatos munkaviszony
- rendelkezni kell a bank által előírt minimális önerővel
- nem lehetsz fent a KHR listán negatív/passzív KHR státusszal
Igényléshez szükséges dokumentumok
- személyi igazolvány
- lakcímkártya
- jövedelemigazolás
- legalább 6 havi tranzakciókat tartalmazó bankszámlakivonat
- adásvételi szerződés
- alaprajz
- építési engedély
- tulajdoni lap
- értékbecslési szakvélemény
- banki formanyomtatványok
Önerő
A lakás hitel igényléséhez önerőre és megfelelő fedezetre is szükség van.
A lakáshitel önrész legalább 10% kell legyen. Ez azt jelenti, hogy lakásvásárlás vagy építkezés esetén a szükséges pénznek legkevesebb 10%-át neked kell állnod. A bank a szükséges összegnek maximum 90%-át fogja kitenni.
Az önerőre egyes esetekben nincs szükség, ha az ingatlanfedezet mellett egy pótfedezéket vagy egy adóstársat is bevonsz a szerződésbe.
Fedezet
A lakáshitel fedezete kizárólag lakóképes ingatlan lehet: ezzel fogod biztosítani, hogy a bankot nem éri kár abban az esetben, ha később nem tudod visszafizetni a hitelt.
- A legtöbb esetben a vásárolni vagy építeni kívánt ingatlan lesz a fedezet.
Kiegészítő fedezet
A szerződésbe kiegészítő ingatlan is bevonható, ami javíthat a hitel feltételein. A következő vagyontárgyakakat mind elfogadják kiegészítő fedezetként:
- lakóház
- hétvégi ház, nyaraló
- építési telek
- üzlethelyiség
- garázs
Ne feledd, egy ingatlan akkor fogadható el zálogként, ha az értéke megegyezik vagy nagyobb a bank által megkövetelt minimális értéknél.
Hogyan takaríts meg 59 571,00 Ft a hiteleinkkel
Egy 1 000 000,00 Ft összegű kölcsön árának a szórása 90 napos futamidővel 59 571,00 Ft.
Az értékbecslés
Az ingatlannal kapcsolatos értékbecslés szakvélemény alapján történik.
Az értékbecslői céget nem neked kell megkeresned, ugyanis ez a bank feladata lesz. Az egész folyamat helyszíni szemlével kezdődik, amely során a következőket vizsgálják felül:
- megnézik az ingatlan dokumentumait
- ellenőrző méréseket végeznek az alaprajz szerint
- megvizsgálják a lakás műszaki állapotát
- képeket készítenek az ingatlanról
- ellenőrzik az ingatlan környékét
A helyszíni szemle általában pár órát vesz igénybe, azonban ennek az időtartama az ingatlan és a telek méretétől függ.
Az értékbecslés teljes folyamata 1-2 munkanapot tart. A hitelt egészen addig nem lehet igényelni, ameddig az értékbecslés eredménye nem születik meg.
Az ingatlan ára
A fedezetként felajánlott lakás ára óriási szerepet játszik a hitelösszeg meghatározásában. Mivel a felvehető összeget az ingatlan piaci értéke szerint határozzák meg, ezért ingatlan hitel igényléskor minden érdeklődő teljesen személyreszabott ajánlatot kap.
A bank nem ad akkora hitelösszeget, mint amekkora a felajánlott lakás piaci értéke. A bankok a hitelbiztosítéki érték szerint finanszírozzák a kölcsönt, aminek a mértéke minden pénzintézetnél eltérő.
Jelzálogjog
Mielőtt lakásvásárlási hitel mellett döntenél, érdemes egy kicsit elgondolkodni a jelzálogjog súlyán.
Ha a lakásodra jelzálog kerül, akkor a bank szabadon élhet az ingatlannal. Ez azt jelenti, hogy ameddig törleszted a hitelt, nem lesznek problémáid, viszont ha nem sikerül fizetni, akkor a felajánlott ingatlant akár el is veszítheted.
A jelzálogjog megkönnyíti a hitelezést a bank számára, hiszen ő biztos garanciát kap afelől, hogy a hitelbe adott pénzösszeg meg fog térülni. A hitelfelvevőnek el kell gondolkodnia azon, hogy a jelzálog milyen hosszú távú felelősségekkel jár.
Lakáshitel kamat típusai
A lakáshitel lehet változó vagy fix kamatozású. A kamat különböző referenciaindexekhez kötött, amelyre kamatfelár kerül.
Fix kamatozás
A kamat a futamidő végéig rögzített, nem változik. Így könnyebb az előretervezés.
Kiszámítható, hogy mennyi lesz a havi fizetett összeg és biztosabb lehetsz abban, hogy képes leszel visszafizetni a banknak a felvett hitelt.
Előnyei
- előre tudni fogod, hogy havi szinten mekkora törlesztőt kell fizess
- könnyebben beoszthatod a pénzügyeidet
Hátrányai
- nagyobb a kamat, mint egy változó kamatozású hitel esetén
Változó kamatozás
A bank kamatperiódusokat állít fel.
Ha például 6 hónapos a kamatperiódus, akkor a hitel törlesztője egy évben kétszer fog változni.
Egy periódus tarthat akár több évig is, hiszen 3, 5 vagy 10 éves periódusokkal is gyakran lehet találkozni.
Előnyei
- alacsonyabb kamat
Hátrányai
- nagyobb a kockázat, mivel nem tudhatod, hogy a jövőben hogyan fog változni a kamat
- mivel nagy összegről beszélünk, egy esetleges kamatnövekedés miatt többet fizethetsz
Futamidő és törlesztés
A futamidő lehet rövid vagy hosszú, hiszen 2 évtől akár 35 évig is terjedhet.
Rövid futamidő
Akkor érdemes igénybe venni, ha minél hamarabb ki szeretnéd fizetni a hitelt.
Ebben az esetben nagyobb lesz a törlesztő, viszont nem lesz akkora probléma a fix vagy változó kamatválasztás.
Hosszú futamidő
Olyan személynek előnyös, akinek alacsony a fizetése és kicsi törlesztőket szeretne fizetni.
Könnyebb a törlesztés, a havi kifizetendő összeg pedig kisebb lesz.
Hosszú futamidőnél érdemes akár több évre előre fixálni a kamatlábat.
JTM korlát lakáshitelnél
A JTM korlát minden ingatlanfedezetű hitelre érvényes: a jövedelmed csak bizonyos mértékig terhelhető, tehát meg van határozva, hogy a bevételednek legfeljebb mekkora részét használhatod hiteltörlesztésre.
Az aktuális szabályozások alapján ez a következőképpen néz ki:
| Kamatperiódus | 5 éves | 5 és 10 éves | legalább 10 éves |
|---|---|---|---|
| 600.000 Ft alatti jövedelem | 25% | 35% | 50% |
| 600.000 Ft vagy ennél nagyobb jövedelem | 30% | 40% | 60% |
Előtörlesztés lakáshitelnél
A lakáshitel előtörlesztésére bármelyik kereskedelmi bank lehetőséget ad. Ahhoz, hogy elő tudjál törleszteni, legalább 3 havi törlesztőrészletet kell előre kifizetned.
Lakáshitel előtörlesztés esetén két lehetőség közül választhatsz:
- csökkented a törlesztőrészletet, a futamidő változatlan marad
- csökkented a futamidőt, a törlesztőrészlet változatlan marad
Ne feledd, hogy az előtörlesztésre előtörlesztési díjat számolnak fel. Évente 200.000 Ft-ig ingyenes az előtörlesztés, viszont az efeletti összegekre a következő díjak érvényesek:
- ha a hátramaradt futamidő több 1 évnél, akkor a díj az előtörlesztett összeg 1%-a
- amennyiben a hátramaradt futamidő 1 évnél rövidebb, a díj mértéke 0.5%
Végtörlesztés esetén hasonló mértékű díjakra kell számítani.
Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel egy minősítés, amelyet a Magyar Nemzeti Bank ad bizonyos előre meghatározott feltételeket teljesítő lakáshiteleknek.
Támogatott hitelek, állami támogatások
A következőkben olyan banki termékeket, támogatásokat fogunk bemutatni, amelyek kedvezőbb alternatíváit jelenthetik a lakáshitelnek.
Zöld Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
2023 áprilisától elérhető a zöld célokra igényelhető Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel, amely a hagyományos lakáshitelnél egy sokkal kedvezőbb konstrukció azok számára, akik zöld célra akarnak kölcsönt felvenni.
A zöld hitel egyfajta válasz a folyamatosan növekedő energiaárakra, mivel ösztönzi a lakások energiahatékonyságának a fejlesztését, és az új, modern lakások megépülését.
A hagyományos Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelhez képest a zöld verzió több szempontból is előnyös:
Hogyha legalább BB energetikai besorolású ingatlanba szeretnél költözni, akkor jelenleg a Zöld hitel lesz a legjobb választásod.
CSOK
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) új lakás vásárlásához vagy építéséhez, valamint használt lakás vásárlásához vagy építéséhez igényelhető vissza nem térítendő állami támogatás.
- A CSOK a családalapítást segíti elő, tehát gyereket nevelő házaspárok által igényelhető.
A támogatott összeg a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függ, 3 vagy több gyerek esetén akár 10 millió forintban is részesülhetsz.
Érdemes azt is megjegyezni, hogy a CSOK támogatással együtt kedvezményes lakáshitelt is igényelhetsz. Két gyerek esetén 10 millió forint, három vagy több gyerek esetén 15 millió forintnyi kamattámogatott lakáshitel igényelhető.
A CSOK-kal egybekötött lakáshitelekhez szükséges önerő akár a CSOK támogatás összegéből is kitehető.
CSOK Hitel
A CSOK állami támogatás mellé kedvezményes hitelt is fel lehet venni, ami állami kamattámogatással érhető el. A hitelösszeg az ingatlan piaci értékétől és a gyerekek számától is függ.
A CSOK-ra való jogosultság nem jelenti azt, hogy a hitelt is felveheted. Vannak olyan plusz feltételek, amelyeknek meg kell felelni.
Lakáshitel elengedése
Az állam támogatja az olyan családokat, amelyek lakáshitelt törlesztenek és gyereket nevelnek:
- a második gyerek megszületése után 1.000.000 Ft-os hitelelengedést kapsz
- amennyiben megszületik a harmadik gyermek, további 4.000.000 Ft igényelhető
- minden további gyerek után 1.000.000 Ft elengedés jár.
Korábban csak a harmadik gyerek után járt kedvezmény, azonban az állam 2019-ben kedvezőbbé tette a feltételeket.
Áthidaló kölcsön
Ha új ingatlanba költöznél, viszont nem szeretnél addig várni, ameddig a régi ingatlanodra vevőt találsz, akkor az áthidaló kölcsön segítségedre lehet.
Ezzel a hitellel azt tudod megoldani, hogy a régi és az új ingatlanod is egy ideig a tulajdonodban legyen.
Ingatlan, mint befektetés
Egy ingatlan megvásárlása nagy kiadást jelent, viszont ha lakáshitelt választasz, akkor könnyebben tudod fedezni ennek összegét. Ha hosszú távon szeretnél az ingatlanban élni, akkor akár befektetésként is tekinthetsz rá.
A lakásárak folyamatosan emelkednek, ez pedig azt eredményezi, hogy napjainkban a megvásárolt ingatlanok csaknem 50%-a kizárólag befektetés céljából kerül megvételre. Az alábbi grafikon azt mutatja, hogy az utóbbi 10 évben országszerte átlagosan mennyibe kerültek az ingatlanok:
Az ingatlanárak és a piaci kereslet növekedő tendenciája miatt érdemes saját ingatlant vásárolni. Ne feledd, nagyon fontos az, hogy az ingatlan milyen adottságokkal rendelkezik és milyen környéken helyezkedik el.
Lakáshitel igénylése
Legyen szó házépítésről, bővítésről, újításról – a lakáshitel sok ember számára jelenthet megoldást.
Egy előminősítés után megtudhatod, ha kaphatsz lakáshitelt a kiválasztott banktól.
Ha ezek teljes mértékben megfelelnek, akkor elkezdheted összegyűjteni az összes szükséges iratot. Az egész folyamat több hetet is igénybe vehet, és a folyósítás elkezdéséig akár 1 hónapot is várnod kell.
Válaszd ki a számodra legmegfelelőbb lakáshitelt a Financer.com lakáshitel kalkulátor segítségével, és költözz be minél hamarabb álmaid otthonába!
