ÖsszehasonlításHitelekBeszélgetés

Szabad felhasználású jelzáloghitel 2026

Írta Gere Attila

- 2026. márc. 31.

Betartjuk
  • Akár 100 millió Ft hitelösszeg ingatlanfedezettel
  • Kedvezőbb THM, mint egy személyi kölcsönnél
  • Akár 35 éves futamidővel, szabadon elkölthető

A szabad felhasználású jelzáloghitel (más néven ingatlanfedezetes hitel, hitel ingatlanfedezettel, jelzálog alapú személyi kölcsön) olyan típusú kölcsön, amelynél a bank részére házat vagy egyéb ingatlant kell fedezetként felajánlani.

Mivel a bank jelzálogjogot kap az ingatlanra, a kölcsön sokkal kedvezőbb feltételek mellett vehető igénybe a többi személyi kölcsönhöz képest, főleg akkor, ha magasabb hitelösszegről van szó.

Ha a hitelfelvevő valamilyen okból kifolyólag nem tudja törleszteni a hitelt, a banknak jogában áll birtokba venni és értékesíteni az ingatlant.

Mivel ez a jelzáloghitel szabad felhasználásra igényelhető, ezért váratlan kiadásokra, nagyobb befektetések intézésére vagy adósságrendezésre rendkívül alkalmas választás.

Egyéb szabad felhasználású hitelek

Az ingatlanfedezetű hitel célja azokat segíteni, akiknek nagyobb összegű pénzre van szükségük és rendelkeznek a hitelfelvételhez megfelelő ingatlanfedezettel.

Szabad felhasználású lakáshitel

Szabad felhasználású lakáshitel nem létezik, ugyanis a lakáshitelek mindig lakáscélhoz vannak kötve. Általában a szabad felhasználású jelzáloghitelt nevezik hibásan így, mivel ez is ingatlanfedezettel működik.
Amennyiben lakáscélra szeretnél jelzáloghitelt igényelni, a hagyományos lakáshitel az alacsonyabb költségei miatt kedvezőbb választás lesz számodra.

Típusai

  • Lakáscélú jelzáloghitel: A pénz kizárólag építkezésre, telekvásárlásra, ezenkívül lakásvásárlásra, lakásfelújításra, korszerűsítésre, bővítésre használható.

  • Adósságrendező jelzáloghitel: Fedezet nélküli személyi hitelek kifizetésére használható.

  • Szabad felhasználású jelzáloghitel: Nevéhez híven hitelcél megadása nélkül szabadon elkölthető.

A jelzáloghitel előnyei

  • Előtörlesztés. Lehetőségedben áll előtörleszteni, illetve a futamidő lejárta előtt is visszafizetheted az összeget.

  • Hosszú futamidő. Választhatsz kedvezőbb, hosszú futamidőt, ezzel csökkentve a törlesztőrészlet nagyságát.

  • Kedvező kamat. Mivel a kölcsön ingatlanfedezettel működik, a szabad felhasználású jelzáloghitel feltételei sokkal kedvezőbbek **** a fedezet nélküli hiteleknél.

  • Hosszú futamidő. A hitel futamideje akár 35 év is lehet, ezért mérsékelhető a törlesztőrészlet nagysága.

A jelzáloghitel hátrányai

  • Magas kockázat. Ha nem törleszted a hitelt, akkor akár az ingatlanodat is elveszítheted.

  • Hosszas igénylés. A sok beküldendő dokumentum, illetve az ingatlannal kapcsolatos teendők miatt a jelzáloghitel igénylés akár hetekig is elhúzódhat.

  • Elkötelezettség. A jelzáloghitel nemcsak a hosszú futamidő miatt kötelez le, hanem az ingatlan felett uralkodó jelzálogjog miatt is.

A jelzálogjog

Ahhoz, hogy megértse, hogy működik a jelzáloghitel, fontos tisztában lenni a jelzálogjog fogalmával. A jelzálogjog egy szerződésben előírt kötelezettség, amely a fedezetként szolgáltatott ingatlanra érvényes. A jogot a Földhivatalnál kell bejegyeztetni.

A hitelfelvevő rendelkezhet az ingatlannal és szabadon használhatja azt mindaddig, ameddig törleszti a hitelt. Amennyiben elmulasztja a törlesztést, a kölcsönszerződés szerint a bank szabadon élhet az ingatlannal és értékesítheti azt.

A jelzáloghitel alanyai

  • A zálogjogosult: az a személy, akinek a javára van írva a zálogjog, ebben az esetben a bank.

  • A személyes kötelezett: az adós, a hitelfelvevő.

  • A zálogkötelezett: az a személy, akinek a tulajdonában áll az ingatlan.

Ebből is kiderül, hogy a személyes kötelezett és a zálogkötelezett nem minden esetben ugyanaz a személy.

Mi alapján válaszd ki a megfelelő hitelajánlatot?

A legfontosabb választási szempont egyértelműen a havi törlesztőrészlet nagysága, hiszen mindenki törekszik a lehető legkisebb törlesztőrészletet megkapni.

A bankok honlapjain a hitelösszeg és a futamidő megadásával könnyen kiválaszthatod a számodra optimális törlesztőrészletet.

Fontos tudnivalók a jelzáloghitelről

Az utóbbi időkben a bankok jelentősen szigorítottak az igénylési feltételeken. Érdemes tisztában lenni a következőkkel, mielőtt jelzáloghitelt igényelnél:

  • Ha a hitelt igénylő személy egyéni, vagy társas vállakozó, és nem alkalmazott, akkor rendelkeznie kell legalább 1 éves vállalkozói múlttal.

  • Legtöbb esetben a bankoknál csak forint alapú hitelt találhatsz, mivel a pénzügyi válság után már nincs lehetőség deviza alapú hitelt kérvényezni.

  • A törlesztőrészlet nagysága a hitelfelvevő jövedelme és gazdasági helyzete szerint változhat.

  • Kötelező a jövedelemigazolás, mivel biztos jövedelem nélkül akkor sem lehet jelzáloghitelt igényelni, ha nagyon drága ingatlanfedezettel rendelkezel.

  • Az adós jövedelme el kell érje a minimum minimálbérrel megegyező összeget.

Miért szükséges a jövedelemigazolás?

Az ingatlan értékétől függetlenül kötelező a jövedelem igazolása, hiszen egy ingatlan önmagában nem elég biztosíték egyik bank számára sem.

Az igénylés benyújtása után a bank utánanéz annak is, ha van-e aktív hiteled vagy esetleg megkötött jelzáloghiteled.

A bank csak ezek után tud dönteni az ügyfél fizetőképessége felől és ekkor fogja meghatározni az igényelhető összeg mértékét is.

Mit tartalmaz a jövedelemigazolás?

A jövedelemigazolásnak tartalmaznia kell a munkáltatóról és a munkavállalóról minden szükséges információt.

Ide a következők tartoznak:

  • munkavállaló adatai

  • munkáltató adatai

  • bruttó és nettó bér mértéke

  • munkabért érintő levonások

Amennyiben alkalmazott vagy, az igazolást a munkáltatódtól kell kérned. Ha vállalkozó vagy, akkor aNAV-tól kell beszerezned a szükséges dokumentumokat.

Jelzáloghitel feltételei

A jelzáloghitel feltételei megegyeznek a lakáshitel feltételeivel. Ez azt jelenti, hogy több feltételnek meg kell felelni, mint egy személyi kölcsönnél, viszont a fedezetnek hála nem vizsgálják annyira szigorúan az adós jövedelmét.

A lakáshitelhez képest az a különbség, hogy szabad felhasználású jelzáloghitelnél magasabb a kamat mértéke, illetve alacsonyabb hitelösszeget lehet igényelni.

Általános jelzáloghitel feltételek

  • legalább 18 éves kor

  • érvényes magyar lakcímkártya

  • legalább 3 hónapos munkaviszony a jelenlegi munkahelyen

  • nem lehet negatív/passzív KHR státuszod

  • önerő megléte, megfelelő ingatlanfedezet

Igényléshez szükséges dokumentumok

A jelzáloghitel igényléséhez jóval több dokumentum szükséges, mint a személyi kölcsön felvételéhez. Ez leginkább az ingatlanfedezetnek köszönhető.

Szükséges dokumentumok listája

  • Személyi igazolvány

  • Jövedelemigazolás

  • Magyar lakcímkártya

  • Bankszámlakivonat

  • Adásvételi szerződés

  • Alaprajz

  • Tulajdoni lap

  • Építési engedély

  • Értékbecslési szakvélemény

Egyes bankok egyéb dokumentumokat is elkérhetnek.

A hitelösszeg meghatározása

A hitelösszeg nagyságát a következő tényezők befolyásolják:

  • fedezetként felajánlott ingatlan piaci értéke

  • ügyfél jövedelme

  • meglévő hitelkiadások mértéke

Az ingatlan piaci értékét egy értékbecslés során fogják meghatározni. Ha jelzálogkölcsönt igényelsz, akkor a bankok általában biztosítani fogják az erre kijelölt szakembert.

A jövedelmet szintén vizsgálat alá vetik. Minden bank megköveteli az elsődleges jövedelmet, ezek a következők lennének:

  • alkalmazotti viszonyból származó munkabér

  • vállalkozói jövedelem

  • öregségi, rokkantsági vagy egyéb típusú nyugdíj

Személyi kölcsön ingatlanfedezettel - maximum összeg

A kölcsön maximális összege a jelenlegi szabályozások szerint nem lehet több a fedezet piaci értékének 75-80%-ánál. A legtöbb banknál az ingatlan piaci értékének el kell érnie a 4-5 millió forintot.
Az ingatlan forgalmi értékén kívül egyéb elvárásokkal is rendelkeznek a bankok. Rossz állapotú, nagyon olcsó ingatlant
em fogadnak el fedezetként. A vegyes falazatú és vályog ingatlanok szintén problémát jelenthetnek.

Az értékbecslés menete

Az ingatlan értékbecslésére szakembert jelöl ki a bank. A folyamat helyszíni szemlével kezdődik és a következő lépésekből áll:

  • Ellenőrzik az ingatlan dokumentumait

  • Felülvizsgálják az alaprajz hitelességét

  • Megnézik az ingatlan műszaki állapotát

  • Képekkel dokumentálják az ingatlan tulajdonságait

  • Megnézik az ingatlan környékét és elhelyezkedését

Az egész folyamat általában pár órát vesz igénybe, viszont az értékbecslés legalább 1-2 hétbe telik.

JTM korlát

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót minden ingatlanfedezetű hitel felvételekor meg kell vizsgálni. A mutatóban számba kell venni a meglévő hitelek törlesztési terhét is.

  • A JTM fogja megmutatni, hogy a hitelfelvétel után a jövedelmednek mekkora része kerülne terhelésre.

A jelenlegi szabályozások szerint a JTM korlát a következő:

Kamatperiódus5 évesnél rövidebb5 és 10 éveslegalább 10 éves
800.000 Ft alatti jövedelem25%35%50%
800.000 Ft vagy ennél nagyobb jövedelem30%40%60%

Ez azt jelenti, hogy például egy 300.000 Ft -os jövedelemből legjobb esetben 150.000 Ft -os törlesztőrészletet fizethetsz (10+ éves kamatperiódusnál). Ha rendelkezel már felvett hitellel, akkor annak a törlesztőrészletét ki kell vonnod a korlátból.

Fontos: 2026. január 1-jétől az MNB 600.000 Ft-ról 800.000 Ft-ra emelte a jövedelmi küszöböt. Aki havi nettó 800.000 Ft felett keres, az magasabb JTM korláttal igényelhet jelzáloghitelt.

Szabad felhasználású jelzáloghitel kalkulátor

Az oldal tetején található lista megmutatja számodra a legjobb szabad felhasználású jelzáloghiteleket.
A találatokat hitelösszeg, futamidő és THM alapján
övekvő vagy csökkenő sorrendbe tudod rendezni.

A hitel költségei

A szabad felhasználású jelzáloghitel legnagyobb költségét a kamat képezi. A szabad felhasználású jelzáloghitelek összehasonlításakor aTHM-et érdemes nézni, hiszen ez fogja megmutatni a kölcsön teljes díját.

A THM a kamat mellett a következő költségeket is magába foglalja:

Költség típusaKöltség
Hitelbírálati díj0 – 50.000 Ft
Értékbecslés díja30.000 – 50.000 Ft
Jelzálogbejegyzés12.600 Ft
Közjegyzői díjhitelösszeg 0,4 – 0,5%-a
Folyósítási díjhitelösszeg 0 – 1%-a

A kamatozás típusa

A kamatozás szintén nagy szerepet játszik a hitel teljes költségében. A termékkel való ismerkedéskor mindig figyelj oda a kamat típusára.

Fix kamatozás

Változó kamatozás

Igénylés előtt neked kell eldöntened, hogy melyik megoldás alkalmasabb számodra.

Kamatozás terén nem lehet az előnyösebb döntést meghatározni, hiszen mindkét típusnak megvan az előnye és a hátránya is.

Jelzálogkölcsön vagy személyi kölcsön?

A szabad felhasználású jelzáloghitel több szempontból is különbözik a kistestvérénél.

Mivel egy jelzáloghitelről beszélünk, ezért egyértelmű, hogy a személyi kölcsönnél alacsonyabb költségekkel és nagyobb hitelösszeggel rendelkezik.

A következő táblázatban összefoglaltuk a két hitel jellemzőit:

Személyi kölcsönSzabad felhasználású jelzáloghitel
THM8% – 28%9% – 13%
Futamidőakár 10 évakár 35 év
Maximális hitelösszeg10.000.000 Ft100.000.000 Ft
Kamattámogatásnincsnincs
Jelzálognem szükségeskötelező
Kockázatközepesmagas
Hitelbírálatakár 1 munkanaplegalább 4–6 hét

Jelzáloghitelt annak érdemes igényelni, aki rendelkezik megfelelő ingatlannal és egy kedvező alternatívát keres a költségei kifizetésére. Akinek nincs magas hitelösszegre szüksége, annak egy személyi kölcsön is megfelelő döntés lesz.

A személyi kölcsön kisebb kockázattal rendelkezik, viszont ezért magasabb THM-et kell fizetni.

Számítási példa

A két termék költségének szemléltetése érdekében vegyünk egy számítási példát.

Tegyük fel, hogy mindkét hitelt ugyanazokkal a paraméterekkel** igényelnéd:

  • Hitelösszeg: 8.000.000 Ft

  • Futamidő: 6 év

Az egyetlen különbség a THM-ben rejlik. Ameddig a személyi kölcsön 15% -os THM-mel rendelkezik, addig a jelzáloghitel 9,5% -os THM-mel lép versenybe.

Nézzük meg, hogy hogyan alakulnak a költségek:

Személyi kölcsönSzabad felhasználású jelzáloghitel
Törlesztőrészlet169.160 Ft146.198 Ft
Teljes visszafizetendő összeg12.179.528 Ft10.526.222 Ft

A fenti példa esetében a jelzáloghitel 1.653.306 Ft -tal olcsóbb a személyi kölcsönnél. Egyértelmű, hogyha hajlandó vagy ingatlanfedezettel szolgálni, akkor sokkal olcsóbban megúszhatod a hitel visszafizetését.

Igénylés előtt mérlegelned kell, hogy melyik lehetőség érné meg jobban a számodra. Ne feledd, hogy az a legfontosabb, hogy a hitelt probléma nélkül törleszteni tudd.

A jelzáloghitel fedezete

A jelzáloghitelingatlanfedezettelműködik. A bank jelzálogot fog kötni a felajánlott ingatlanra, amelyet többszörös hitelmulasztás után, végső esetben elárverezhet.

Elfogadott ingatlantípusok

  • Családi ház, ikerház, sorház, társasházi lakás

  • Hétvégi ház

  • Vegyes funkciójú ingatlan

  • Építési telek

  • Garázs

  • Tanya

El nem fogadott ingatlanok

  • Vendéglátó egység

  • Gazdasági ingatlan

  • Műhely

  • Erdő

  • Gyümölcsös

Érdemes megjegyezni, hogy a felsoroltak közül egyes ingatlanok (pl. garázs) csak kiegészítő fedezetként vonhatóak be a szerződésbe.

Teher az ingatlanon

  • CSOK

  • vezetékjog

  • szolgalmi jogok

A jelzáloghitel törlesztése

A személyi kölcsönhöz képest jelzáloghitel esetén nagyobb kockázatot kell vállalnod.

Ha nem törleszted a hitelt, akkor akár a lakásodat is elveszítheted. Érdemes olyan törlesztőrészletet választani, amelyet később probléma nélkül fizethetsz.

A hitel futamidejére ugyanúgy figyelni kell. Sokkal előnyösebb egy hosszú futamidőt választani, mert ezzel csökkenteni fogsz a havi törlesztőrészleten.

A hitelszerződésbeadóstársis bevonható. Az adóstársnak kötelezően rendelkeznie kell az alábbi jövedelmek egyikével:

  • munkabér, fizetés

  • nyugdíj (amennyiben igazoltan élete végéig kapja)

  • ápolási díj

  • nevelési és nevelőszülői díj

  • életjáradék (csak akkor, ha határozatlan időre szól)

Miért érdemes adóstársat bevonni?

A bankok sok esetben megkövetelik az adóstárs bevonását. Mivel jelzáloghitel esetében magas hitelösszegről van szó, találsz olyan bankot, amely adóstárs nélkül nem fog hitelt folyósítani.

Ha teheted, akkor mindenképp érdemes adóstársat is bevonni, hiszen:

  • az adóstárs segíteni fog a hitel fizetésében

  • adóstárs bevonásával növelhetsz a felvehető hitelösszegen

  • csökkenthetsz a hitel költségén

  • könnyebben megkaphatod a hitelt

Extra biztonság

Az adóstárs legnagyobb előnye a törlesztésben rejlik. Ha valamilyen okból fogva nem tudod kifizetni a törlesztőrészletet, akkor az adóstárs bármiféle következmény nélkül kifizetheti helyetted.

Előtörlesztés és végtörlesztés

Ha nem fizeted a jelzáloghiteled, akkor könnyen problémád adódhat.

Minden pénzintézetnél van lehetőség előtörlesztésre és végtörlesztésre. Ha előtörlesztesz, akkor ezzel mindig a hitel tőketartozását fogod csökkenteni.

Mivel ez szerződésmódosítással jár, ezért minden banknál meghatározzák az előtörlesztés díját.

Ha lehetőségedben áll, akkor érdemes előtörleszteni. Az előtörlesztési díj mértéke elhanyagolható, ha számba veszed, hogy ezzel nagyobb mértékben csökkentesz a hitel végső költségén.

Ne vegyél fel túl nagy összeget

A jelzáloghiteleknél törekedned kell a minél kisebb törlesztőrészletre. Soha ne vegyél fel a kelleténél több pénzt, ugyanis ezzel csak a saját dolgodat fogod nehezíteni.
A bank által meghatározott maximális hitelösszegnél kisebb összeg mellett is lehet dönteni.

Milyen hitelt válasszak?

A megfelelő hitel kiválasztásakor mindig a hitelcélra kell törekedned.

Személyi kölcsön

  • szabad felhasználású hitelre van szükséged

  • nem szeretnél vagy nincs lehetőséged fedezetet bevonni a hitelszerződésbe

Személyi kölcsönök összehasonlítása

Lakáshitel

  • lakásvásárlás, bővítés, építés miatt van szükséged hitelre

Lakáshitelek összehasonlítása

Szabad felhasználású jelzáloghitel

  • szabad felhasználású hitelre van szükséged

  • kisebb kamatot szeretnél kapni, mint egy személyi kölcsön esetén

  • nagyobb összegre van szükséged, amit személyi kölcsön esetén nem kaphatnál meg

  • van egy ingatlanod, amit fel tudsz használni fedezetként

  • hosszú távra tervezel hitelt felvenni

  • a magas kamatozású hiteleid szeretnéd kiváltani egy alacsonyabb kamatozásúval

Jelzáloghitelek összehasonlítása

Miért használja a Financera.hu-t?

  • Rugalmasság. A hitelek összehasonlításakor Ön választja ki a kívánt futamidőt és hitelösszeget.

  • Megtalálja a legolcsóbb jelzáloghitelt. Az oldal tetején megtalálhatja a legkedvezőbb szabad felhasználású jelzáloghiteleket.

  • Időt spórol meg. Hasonlítsa össze másodpercek alatt, egy helyen a piac legjobb ajánlatait.

  • Ingyenes a szolgáltatásunk. Használja szolgáltatásainkat akár regisztráció nélkül, elkötelezettségmentesen.

  • Rengeteg elégedett felhasználóval rendelkezünk. Naponta többezer felhasználó veszi igénybe a Financera szolgáltatásait.

Összefoglaló

Minden esetben fontos, hogy jól átgondold a feltételeket, és azt, hogy mire vállalkozol.
A szabad felhasználású hitel tökéletes választás olyan ügyfelek számára, akiknek a személyi kölcsön túl keveset nyújt hitelösszeg vagy futamidő terén.
Egy jelzáloghitel felvétele esetén többet veszíthetsz, mint például a személyi kölcsönnél. Hitelt csak akkor vegyél fel, ha biztos vagy abban, hogy a jövőben ezt teljes mértékben vissza tudod fizetni.

Gyakran ismételt kérdések

Mi a szabad felhasználású jelzáloghitel?

A szabad felhasználású jelzáloghitel olyan kölcsön, amelynél ingatlant kell fedezetként felajánlani a banknak, de a kapott összeget bármilyen célra felhasználhatja. Kedvezőbb kamattal és magasabb hitelösszeggel elérhető, mint a fedezet nélküli személyi kölcsön.

Mennyi a szabad felhasználású jelzáloghitel THM-je?

A THM bankonként és feltételenként változik. A legjobb ajánlatok THM-je jelenleg 9% körül mozog, míg a legmagasabb elérheti a 13%-ot. A pontos THM a hitelösszeg, a futamidő és a kamatperiódus függvénye.

Mekkora jelzáloghitelt kaphatok?

A hitelösszeg függ az ingatlan piaci értékétől, az Ön jövedelmétől és a meglévő hiteleitől. Általánosságban az ingatlan forgalmi értékének 60-80%-áig igényelhet hitelt. A maximális hitelösszeg elérheti a 100 millió forintot is.

Milyen feltételei vannak a jelzáloghitelnek?

Az alapfeltételek: legalább 18 éves kor, érvényes magyar lakcímkártya, legalább 3 hónapos munkaviszony, igazolt jövedelem (minimum a minimálbér összege), tiszta KHR státusz, valamint megfelelő ingatlanfedezet.

Mennyi idő alatt folyósítják a jelzáloghitelt?

A jelzáloghitel igénylési folyamata hosszabb, mint a személyi kölcsöné. Az értékbecslés, a közjegyzői okirat elkészítése és a jelzálogjog bejegyzése miatt általában 4-6 hetet kell számítani az igénylés benyújtásától a folyósításig.

Mi a különbség a jelzáloghitel és a lakáshitel között?

A lakáshitel kizárólag lakáscélra (vásárlás, építés, felújítás) használható, és alacsonyabb kamattal érhető el. A szabad felhasználású jelzáloghitel bármilyen célra igényelhető, de valamivel magasabb kamattal. Mindkettő ingatlanfedezettel működik.

Források

Financera Talks

Van kérdésed ezzel a témával kapcsolatban? Kérdezd meg a közösséget.

Összes böngészése
Minimum 10 karakter

Légy az első, aki kérdést tesz fel ebben a témában.

Segítségre van szükséged?