N
Névtelen
Pénzügyi szakértő · Financer
Ingatlan vásárlás menete lépésről lépésre
Betartjuk
Amit ebből az útmutatóból megtanulhatsz
A lakásvásárlás menetét 7 lépésben mutatjuk be: a pénzügyi tervezéstől a birtokátadásig. Tippek a buktatók elkerüléséhez, állami támogatások és költségek.
4 lépés9 perc a teljesítéshez
Jegyzőkönyv készítése
A birtokba adásról jegyzőkönyvet kell készíteni, amelyben rögzítitek a mérőóra-állásokat (víz, gáz, villany), az ingatlan állapotát és az átadott kulcsok számát.
Közművek átírása
Az átvétel után 15 napon belül jelezni kell a közműszolgáltatóknak (áram, gáz, víz, távhő, internet) a tulajdonosváltást. Ez a te felelősséged mint új tulajdonos.
Lakcímbejelentés
Ha beköltözöl az ingatlanba, az új lakcímedet az okmányirodában kell bejelentened.
Vagyonszerzési illeték rendezése
A Földhivatal értesíti a NAV-ot a tulajdonosváltásról, és a NAV kivetíti a vagyonszerzési illetéket. Az illeték mértéke alapesetben a forgalmi érték 4%-a. Egy 40 millió Ft-os ingatlanál ez 1 600 000 Ft.
Kedvezmények: Ha CSOK Plusz igénylő vagy, az ingatlan illetékmentes. 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok 50%-os illetékkedvezményt kapnak 15 millió Ft alatti forgalmi értékű ingatlan esetén.
Az ingatlan vásárlás menete Magyarországon több lépésből álló folyamat, amely alapos felkészülést igényel. Legyen szó lakásról vagy családi házról, a ház vásárlás menete alapvetően azonos lépésekből áll. A megfelelő lépések ismerete segít elkerülni a buktatókat és megtakarítani akár több millió forintot.
Ebben az útmutatóban lépésről lépésre bemutatjuk az ingatlan adásvétel teljes menetét: a pénzügyi tervezéstől kezdve az ingatlan keresésen és a szerződéskötésen át egészen a birtokba adásig. Kitérünk a lakásvásárlás költségeire, az állami támogatásokra és a leggyakoribb hibákra is.
1. lépés: Pénzügyi helyzeted felmérése
Az ingatlan vásárlás menete a pénzügyi tervezéssel kezdődik. Mielőtt elkezdened az ingatlankereséset, pontosan fel kell mérned, mekkora összeget engedhetsz meg magadnak.
Mennyi önerő szükséges?
Ha lakáshitelt veszel igénybe, a bankok jellemzően a vételár 20%-át kérik önerőként. Egy 40 millió Ft értékű ingatlan esetén ez legalább 8 millió Ft saját megtakarítást jelent.
Ezen felül számolnod kell a járulékos költségekkel is, amelyek a vételár további 5-10%-át tehetik ki (ügyvédi díj, illeték, földhivatali díj, költözés).
JTM-szabály: mekkora törlesztést vállalhatsz?
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabályozza, hogy a havi nettó jövedelmed mekkora hányadát fordíthatod törlesztésre:
- 600 000 Ft alatti nettó jövedelem esetén legfeljebb 25-50% (a kamatfixálás hosszától függően)
- 600 000 Ft feletti nettó jövedelem esetén legfeljebb 30-60%
A hitelfelvétel részletes feltételeit külön útmutatónkban ismerheted meg.
2. lépés: A megfelelő ingatlan megkeresése
Ha tisztában vagy a pénzügyi kereteiddel, elkezdődhet a keresés. Ez a folyamat akár hetekig vagy hónapokig is tarthat, ezért érdemes türelmesnek lenni és alaposan körülnézni.
Milyen szempontokat mérlegelj?
Az ingatlan kiválasztásánál az alábbi kérdésekre érdemes válaszolnod:
- Típus: Lakás, családi ház, ikerház vagy sorház?
- Méret: Hány szoba szükséges a jelenlegi és jövőbeli igényeidhez?
- Elhelyezkedés: Mennyire fontos a munkahelyed, iskolák, boltok közelsége?
- Állapot: Új építésű ingatlant keresel, vagy megfelel egy felújítandó is?
- Energetika: Milyen az ingatlan energetikai besorolása? (Ez hosszú távon komolyan befolyásolja a rezsiköltségeket.)
Hol keress ingatlant?
A legnépszerűbb ingatlanportálok az ingatlan.com, a jofogás.hu és az otthonterkep.hu. Érdemes az ingatlanközvetítői irodákat is felkeresni, különösen, ha egy adott környéken keresel.
Használt ingatlan vásárlás: mire figyelj?
Használt ingatlan esetén mindenképpen nézesd meg szakértővel az ingatlan műszaki állapotát. Különösen fontos a tető, a csövezés, a szigetelés és az elektromos hálózat ellenőrzése. A feltárt hibák komoly alkualapot jelenthetnek.
3. lépés: Ügyvéd megbízása
Magyarországon az ingatlan adásvételhez ügyvédi közreműködés kötelező. Az ügyvéd feladata a szerződés elkészítése, a tulajdoni lap és az eladó ellenőrzése, valamint a földhivatali eljárás intézése.
Az ügyvéd feladatai
- Ellenőrzi, hogy az eladó valóban az ingatlan tulajdonosa
- Megvizsgálja, van-e az ingatlanon jelzálogjog, végrehajtás vagy más teher
- Elkészíti az adásvételi szerződést
- Benyújtja a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a Földhivatalhoz
- E-ingatlan-nyilvántartáson keresztül intézi az eljárást (2025 óta kötelező)
Mennyibe kerül az ügyvéd?
Az ügyvédi díj általában a vételár 0,5-1%-a, de minimum 100 000-150 000 Ft. Egy 40 millió Ft-os ingatlan esetén ez 200 000-400 000 Ft körüli összeget jelent.
Fontos: Az ügyvédi díjat jellemzően a vevő fizeti, de ez a felek megállapodásától függ.
4. lépés: Ajánlattétel és alkudozás
Ha megtaláltad a megfelelő ingatlant, következik az ajánlattétel. Az ingatlanok hirdetési ára szinte soha nem a végső vételár - az alku az ingatlanpiac természetes része.
Előleg és foglaló: mi a különbség?
Az ajánlat komolyságát az eladó felé általában előleggel vagy foglalóval lehet jelezni. A kettő között fontos jogi különbség van:
Előleg:
- Összege jellemzően a vételár 5-10%-a
- Ha bármelyik fél eláll az üzlettől, az előleget teljes egészében vissza kell adni
Foglaló:
- Összege jellemzően a vételár 10%-a
- Ha a vevő áll el, a foglaló elvész
- Ha az eladó áll el, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie
Szükséged van egy kis extra készpénzre?
Találd meg a legjobb személyi kölcsönt percek alatt az összehasonlításunk segítségével. Teljesen ingyenes, regisztráció nélkül!
Hitelek fajtái5. lépés: Adásvételi szerződés megkötése
Az adásvételi szerződés az ingatlan vásárlás menetének legfontosabb jogi lépése. A szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie, és tartalmaznia kell az összes lényeges feltételt.
Mit kell tartalmaznia a szerződésnek?
- A felek pontos adatai (eladó és vevő)
- Az ingatlan pontos azonosítása (helyrajzi szám, cím, alapterület)
- A vételár és a fizetés ütemezése
- Az ingatlanra bejegyzett terhek felsorolása
- A birtokba adás időpontja
- Szerződésszegés jogkövetkezményei
Mire figyelj aláírás előtt?
Ellenőrizd, hogy a tulajdoni lap 1 hónapnál frissebb legyen. 2025 óta az E-ingatlan-nyilvántartás rendszer (E-ING) segítségével az ügyvéd elektronikusan ellenőrizheti a tulajdoni lapot, ami jelentősen gyorsítja az eljárást.
Ha az ingatlanon jelzálogjog van, a szerződésben rögzíteni kell a tehermentesítés menetét is.
6. lépés: Fizetés és finanszírozás
Az ingatlan vásárlás finanszírozásának három fő módja van.
Készpénzes lakásvásárlás menete
Készpénzes vásárlás esetén a teljes vételárat az eladónak fizeted ki, jellemzően banki átutalással, az ügyvédi letétbe helyezés után. A készpénzes lakásvásárlás menete egyszerűbb és gyorsabb: az ügylet akár 4-6 hét alatt lezárulhat.
Ingatlan vásárlás menete hitellel
Ha lakáshitelt veszel fel, a bank értékbecslőt küld az ingatlanhoz, és a hitelösszeget közvetlenül az eladó számlájára utalja. A folyamat 2-3 hónapot is igénybe vehet.
A piaci lakáshitelek átlagos THM-je 2026-ben 6-7% körül alakul, a legjobb banki ajánlatok már 6% alatti kamattal is elérhetők. Az államilag támogatott konstrukciók (pl. Otthon Start) akár fix 3%-os kamattal is elérhetők. A bankok jellemzően a vételár 80%-áig finanszírozák az ingatlant.
Állami támogatások: CSOK Plusz és Otthon Start
Ha gyermekvállaláson gondolkodsz, a CSOK Plusz program jelentős segítséget nyújthat:
| Gyermekszám | Max. hitelösszeg | Kamat | Támogatás |
|---|---|---|---|
1 vállalt gyermek | 15 millió Ft | 3% fix | - |
2 gyermek (min. 1 vállalt) | 30 millió Ft | 3% fix | 10 millió Ft/gyermek* |
3+ gyermek (min. 1 vállalt) | 50 millió Ft | 3% fix | 10 millió Ft/gyermek* |
A 10 millió Ft-os gyermekvállalási támogatás a 2. és minden további született vagy örökbefogadott gyermek után jár, vissza nem térítendő támogatásként.
A CSOK Pluszt csak házastársak vehetik igénybe, a feleség 40 éves koráig. Kivétel: ha a feleség legalább a 12. hétben várandós, vagy az igénylés előtt örökbefogadási eljárást indított, az életkor nem korlát. A CSOK Plusszal vásárolt ingatlanok illetékmentesek, ami további milliókat takaríthat meg. Az ingatlan értéke nem haladhatja meg a 150 millió Ft-ot.
Amennyiben nem vagy jogosult a CSOK Pluszra, érdemes a lakáshitel önerő nélküli lehetőségeket is megvizsgálni.
7. lépés: Tulajdonjog bejegyzése és birtokba adás
Az utolsó lépés a tulajdonjog hivatalos átvezetése és az ingatlan fizikai átvétele.
Tulajdonjog bejegyzése
A szerződés aláírása után az ügyvéd benyújtja a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a területileg illetékes földhivatalhoz. A Földhivatal széljegyet helyez el a tulajdoni lapon, ami jelzi a folyamatban lévő tulajdonosváltást.
A teljes bejegyzési eljárás általában 30-60 napot vesz igénybe. 2025 óta az E-ING rendszernek köszönhetően a folyamat gyorsabb lett.
Birtokba adás menete
Az ingatlan vásárlás költségei összefoglalva
Az ingatlan vásárlás költségei a vételáron felül a következő tételekből állnak:
| Költségtétel | Mértéke | Példa (40 millió Ft-os ingatlan) |
|---|---|---|
Vagyonszerzési illeték | 4% | 1 600 000 Ft |
Ügyvédi díj | 0,5-1% | 200 000-400 000 Ft |
Földhivatali díj | Fix összeg | ~10 600 Ft |
Értékbecslés (hitelnél) | Egyszeri díj | 30 000-50 000 Ft |
Összesen (illetékkel) | ~5-6% | ~2-2,1 millió Ft |
Mire figyeljünk lakásvásárláskor? Az 5 leggyakoribb buktató
Az ingatlan vásárlás buktatói számos formában jelentkezhetnek. Az alábbi hibákat érdemes elkerülni:
- Tulajdoni lap ellenőrzésének kihagyása - Mindig győződj meg róla, hogy az eladó valóban tulajdonos, és nincs az ingatlanon per, végrehajtás vagy jelzálogjog
- Járulékos költségek alábecslése - A vételáron felül számolj a vételár 5-6%-ával járulékos költségekre (illeték, ügyvéd, felújítás)
- Műszaki állapot felületes ellenőrzése - Használt ingatlan esetén mindig hívj szakértőt: egy rejtett csőtörés vagy szigetelési probléma milliókba kerülhet
- Felújítási költségek alábecslése - A tervezett felújítási összegre számolj rá 20-30%-ot váratlan kiadásokra
- Környék ismeretének hiánya - Látogasd meg az ingatlant különböző napszakokban és hétvégén is, hogy reális képet kapj a környezetről
Ingatlan, mint befektetés
Az ingatlan befektetés Magyarországon továbbra is az egyik legnépszerűbb vagyonépítési mód. Az ingatlanárak hosszú távon emelkedő tendenciát mutatnak, különösen a nagyvárosokban.
Ha hosszú távon tervezel az ingatlanban lakni, egy lakáshitellel megvásárolt ingatlan jó befektetés lehet, mivel a törlesztőrészlet idővel a bérleti díj alá csökkenhet, miközben az ingatlan értéke növekszik. A lakásvásárlás és bérlés összehasonlítását részletesen tárgyaljuk egy másik útmutatónkban.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi ideig tart az ingatlan vásárlás teljes folyamata?
Készpénzes vásárlás esetén az ingatlan adásvétel menete általában 4-6 hét alatt lezajlik. Ha lakáshitelt is igényelsz, a folyamat 2-3 hónapra nyúlhat, mivel a banki hitelbírálat és értékbecslés további időt vesz igénybe.
Mennyi önerő kell lakásvásárláshoz?
A bankok jellemzően a vételár minimum 20%-át kérik önerőként lakáshitel igénylésekor. Ezen felül a járulékos költségekre (illeték, ügyvéd, stb.) további 5-6%-ot érdemes félretenni. Egy 40 millió Ft-os ingatlan esetén tehát legalább 10 millió Ft saját megtakarításra van szükség.
Milyen költségei vannak az ingatlanvásárlásnak a vételáron felül?
A legfontosabb járulékos költségek: vagyonszerzési illeték (a forgalmi érték 4%-a), ügyvédi díj (a vételár 0,5-1%-a), földhivatali díj (~10 600 Ft) és hitelfelvétel esetén értékbecslési díj (30 000-50 000 Ft). Összesen a vételár 5-6%-ával érdemes kalkulálni.
Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
Az előleg visszajár, ha az üzlet bármely okból meghiúsul. A foglaló ezzel szemben biztosítékként működik: ha a vevő áll el, a foglaló elvész; ha az eladó áll el, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie a vevőnek.
Milyen állami támogatást kaphatok lakásvásárláshoz?
A legjelentősebb támogatás a CSOK Plusz, amely házastársak számára gyermekvállalás mellett kedvezményes, fix 3%-os lakáshitelt biztosít akár 50 millió Ft összegig. A 2. és további gyermekek után 10 millió Ft vissza nem térítendő támogatás is jár. A CSOK Plusszal vásárolt ingatlanok illetékmentesek.
Kaphatok illetékkedvezményt első lakásvásárláskor?
Igen. Ha 35 év alatti vagy és először vásárolsz lakást, 50%-os illetékkedvezményt kapsz, amennyiben az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot. CSOK Plusz igénylők pedig teljes illetékmentességet élveznek, függetlenül az ingatlan értékétől (150 millió Ft-os értékhatárig).
Financera Talks
Van kérdésed ezzel a témával kapcsolatban? Kérdezd meg a közösséget.
E-mail megerősítve. A hozzászólásod az ellenőrzés után jelenik meg.
A link lejárt. Küldd be újra a hozzászólásod.
Top hitelezők összehasonlítása
ettől 9,4% THM
8 lehetőség
Ingyenes · Nincs hitelhatás
Kamatom megtekintéseTop hitelezők összehasonlítása
ettől 9,4% THM
8 lehetőség
Kapcsolódó cikkek
Vehetek fel kölcsönt, ha fent vagyok a KHR listán?
5 perc olvasásHitelek
Gyorskölcsön magánszemélytől: mit ellenőrizzen?
6 perc olvasásHitelek
Online gyorskölcsön: hogyan működik és mire figyeljen?
6 perc olvasásHitelek
Mennyi hitelt kaphatok? – Útmutató a felvehető hitelösszeghez
8 perc olvasásHitelek
Autólízing 2026 - feltételek, típusok és tippek
13 perc olvasásHitelek
Ingyenes hírlevél
Pénzügyi stressz?
Csatlakozz a Financera Stacks -hez - Heti útmutatód a pénzügyi alapok elsajátításához, extra jövedelem építéséhez, és egy olyan élet megteremtéséhez, ahol a pénz neked dolgozik. A befektetés kockázattal jár – csak olyan pénzt fektessen be, amit megengedhet magának, hogy elveszítsen.