N
Névtelen
Pénzügyi szakértő · Financer
Ingatlan vásárlás költségei 2026 - minden díj egy helyen
Betartjuk
Amit ebből az útmutatóból megtanulhatsz
Ismerd meg az ingatlanvásárlás során felmerülő összes költséget: vagyonszerzési illetéktől az ügyvédi díjon át a költözésig.
8 perc a teljesítéshez
Az ingatlanvásárlás Magyarországon komoly anyagi döntés, amelyre érdemes alaposan felkészülni. A vételáron felül számos további költséggel kell számolnod, amelyek összege akár a lakás árának 5-10%-át is elérheti.
Ebben az útmutatóban összefoglaljuk az ingatlan vásárlás költségeit 2026-ben — a lakásvásárlás költségei között a vagyonszerzési illetéktől az ügyvédi díjon át a költözésig mindent megtalálsz, hogy pontosan tudd, mennyibe kerül egy lakás vásárlása a vételáron felül.
Vagyonszerzési illeték (lakásvásárlás illeték)
A legnagyobb járulékos költség az ingatlan vásárlás illetéke, hivatalos nevén vagyonszerzési illeték. A mértéke 2026-ben:
- 4% a forgalmi érték után 1 milliárd Ft-ig
- 2% az 1 milliárd Ft feletti rész után (de legfeljebb 200 millió Ft)
Példa: Egy 50 millió Ft értékű lakás esetén az illeték 2 000 000 Ft.
Az illetéket a NAV határozatban állapítja meg, amelyet a Földhivatali bejegyzés után kapsz kézhez. A fizetési határidő általában 30 nap.
Illetékkedvezmények és mentességek
Több esetben kedvezményt vagy teljes mentességet kaphatsz:
- 35 év alattiak kedvezménye: Első lakást vásárló, 35 év alatti fiatalok 50%-os illetékkedvezményt kapnak, ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot.
- CSOK Plusz mentesség: A CSOK Plusz támogatással vásárolt ingatlan után nem kell illetéket fizetni, függetlenül az ingatlan értékétől.
- Új építésű lakás: 15 millió Ft-ig illetékmentes, ha az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió Ft-ot.
- Cserelakás kedvezmény: Ha az eladott ingatlan drágább volt, mint a vásárolt, a különbözet után nem kell illetéket fizetni.
- Egyenes ági rokon közötti adásvétel: Szülő-gyermek közötti lakásvásárlás illetékmentes.
Ügyvédi díj
Ingatlan adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd vagy közjegyző készíthet el, ezért az ügyvédi díj az ingatlanvásárlás egyik elkerülhetetlen költsége. Sokan keresik az ingatlan vásárlás ügyvédi költségeit — íme a 2026-es piaci gyakorlat:
- 0,3-1% a vételár alapján egyszerű adásvételnél
- Budapesten jellemzően 0,3-0,8%, vidéken 0,4-0,6%
- Bonyolultabb ügyletek esetén (hitel, tehermentesítés, több tulajdonos) magasabb lehet
- Minimum díj általában 100 000 - 150 000 Ft
Példa: Egy 50 millió Ft-os ingatlan esetén az ügyvédi díj 150 000 - 500 000 Ft között mozog.
Az ügyvédi díjat a gyakorlatban legtöbbször a vevő fizeti, de erről a felek szabadon megállapodhatnak. Az ügyvéd feladata az adásvételi szerződés elkészítése, a tulajdonjog bejegyzése a Földhivatalban, valamint az illetékbejelentés a NAV felé.
Földhivatali díjak
A Földhivatal (ingatlan-nyilvántartás) több díjtételt is felszámol az ingatlan adásvétel költségei között:
- Tulajdonjog bejegyzése: 10 600 Ft
- Jelálogjog bejegyzése (lakáshitelnél): 20 000 Ft
- Tulajdoni lap lekérés (online): 4 800 Ft
Ezek a díjak összességében alacsonyak, de fontos róluk tudni, mert az ügyvéd a szerződéskötéskor bekéri.
Közjegyzői díj
Ha az ingatlant lakáshitelből vásárolod, a hitelszerződést közjegyző előtt kell aláírni. A közjegyzői díj a hitelösszeg és az ügylet bonyolultsága alapján kerül megállapításra.
Átlagos közjegyzői díj: 60 000 - 120 000 Ft
A közjegyzői okirat azért szükséges, mert a bank számára végrehajtható okiratot biztosít, ami csökkenti a hitelezési kockázatot. Az ingatlan vásárlás közjegyzői díja a lakáshitel költségei között az egyik legkisebb tétel, de nem hagyható ki.
Szükséged van egy kis extra készpénzre?
Találd meg a legjobb személyi kölcsönt percek alatt az összehasonlításunk segítségével. Teljesen ingyenes, regisztráció nélkül!
Hitelek fajtáiLakáshitel költségei
Ha az ingatlant lakáshitelből vásárolod, a hitel felvétele további költségeket jelent a vételáron és az illetéken felül.
A hitelfelvétel leggyakoribb költségei
- Hitelbírálati díj: A bank által felszámított díj a hitelkérelem elbírálásáért. Egyes bankok ingyenesen végzik, másoknál 20 000 - 50 000 Ft.
- Értékbecslés díja: Az ingatlan piaci értékének megállapítása kötelező lépés. Díja általában 30 000 - 80 000 Ft, az ingatlan méretétől és elhelyezkedésétől függően.
- Hitelfolyósítási díj: A hitelösszeg folyósításáért felszámított egyszeri díj, jellemzően a hitelösszeg 0,5-1%-a.
- Közjegyzői díj: 60 000 - 120 000 Ft a hitelszerződés hitelesítéséért.
- Előtörlesztési díj: Ha a futamidő lejárta előtt visszafizeted a hitelt, a bank díjat számolhat fel (általában a fennálló tőke 1-2%-a).
Az egyszeri költségeken kívül a havi törlesztőrészlettel is számolnod kell, ami a hitelösszeg, a kamat és a futamidő függvénye. Egy lakáshitel jellemzően 15-25 éves futamidőre szól, és a teljes visszafizetett összeg (THM) jelentősen meghaladja az eredeti hitelösszeget.
Ingatlaniroda díja
Ha ingatlanirodán keresztül vásárolsz lakást, a közvetítői jutalékkal is számolnod kell.
- Mértéke: általában a vételár 2-3,5%-a
- A díjat jellemzően az eladó fizeti, de vannak irodák, ahol a vevőt is terheli
- A közvetítési szerződést mindig figyelmesen olvasd el a díjfizetés feltételeiről
Tipp: Ingatlant magánszemélytől is vásárolhatsz közvetlenül (pl. online hirdetési portálokon), így megspórolhatod az ingatlaniroda díját.
Költözés költségei
Az új ingatlanba való költözés szintén komoly kiadást jelenthet, különösen ha szakembereket veszel igénybe.
- Költöztetők díja: 80 000 - 250 000 Ft, a távolságtól és a bútorok mennyiségétől függően
- Csomagolóanyagok, tárolók költsége: 10 000 - 30 000 Ft
- Apróbb felújítások az új lakásban: festés, takarítás, kisebb javítások
- Új bútorok, háztartási gépek: az igényeidtől függően akár több százezer forint
Egyéb felmerülő költségek
A fő költségtételeken túl több kisebb kiadással is érdemes kalkulálnod:
- Műszaki állapotfelmérés: Ha meg szeretnél bizonyosodni a lakás állapotáról, egy szakértői vizsgálat (pl. hőkamerás felmérés) 50 000 - 150 000 Ft között kerülhet.
- Energetikai tanúsítvány: Adásvételnél kötelező, ha a tanúsítvány hiányzik vagy lejárt, elkészíttetése 30 000 - 60 000 Ft.
- Közműátírás: A víz-, gáz-, villany- és internetszolgáltatók átírási díjai összesen 10 000 - 30 000 Ft körül mozognak.
- Garázshely vásárlása: Új lakásoknál előfordul, hogy a garázs külön vásárlás tárgyát képezi, ami akár 3-8 millió Ft többletköltséget jelent.
- Biztosítás: Lakásbiztosítás kötése ajánlott (és hitelfelvételnél kötelező), éves díja 30 000 - 80 000 Ft.
Példa: ingatlanvásárlás összköltségei
Sokan felteszik a kérdést: mennyibe kerül egy lakás vásárlása a vételáron felül? Tegyük fel, hogy egy 50 millió Ft értékű használt lakást vásárolsz Budapesten, ingatlanirodán keresztül és lakáshitellel.
| Költségtétel | Összeg (Ft) |
|---|---|
Vagyonszerzési illeték (4%) | 2 000 000 |
Ügyvédi díj (~0,5%) | 250 000 |
Földhivatali díjak | 35 400 |
Közjegyzői díj | 90 000 |
Értékbecslés díja | 50 000 |
Ingatlanirodái díj (3%) | 1 500 000 |
Költözés | 180 000 |
Összesen | 4 105 400 |
Ebben a példában az összes járulékos költség a vételár mintegy 8,2%-a. Ha az ingatlanirodái díjat nem a vevő fizeti, az összeg kb. 5,2%-ra csökken.
A díjak ennél magasabbak is lehetnek, így érdemes a vételár legalább 10%-ával számolni tartalékként.
Hogyan csökkentheted a költségeket?
Bár a legtöbb költséget nem tudod megkerülni, néhány tételt csökkenthetsz tudatos tervezéssel:
- Vásárolj közvetlenül a tulajdonostól: Ezzel megspórolhatod az ingatlaniroda 2-3,5%-os díját.
- Kérj ajánlatot több ügyvédtől: Az ügyvédi díjak között jelentős különbségek lehetnek, akár ugyanabban a városban is.
- Vizsgáld meg az illetékkedvezményeket: Ha 35 év alatti vagy és ez az első lakásod, 50%-os kedvezmény jár. CSOK Plusz esetén teljes mentesség.
- Hasonlítsd össze a lakáshitel ajánlatokat: A bankok különböző díjakat számolnak fel, érdemes több ajánlatot bekérni.
- Alkudj a vételárból: Minden lealkudott forint csökkenti az illetékalapot és az ügyvédi díjat is.
Ingatlan, mint befektetés
Az ingatlanvásárlás nem csak lakáhatási célokat szolgál: az ingatlan az egyik legelterjedtebb befektetési forma Magyarországon. A lakásárak hosszú távon folyamatosan emelkednek, így aki ingatlant vásárol, az értékálló befektetésre számíthat.
A KSH adatai szerint a magyar lakásárak az elmúlt évtizedben átlagosan évi 10% feletti ütemben emelkedtek. 2026-ben az átlagos budapesti lakásár meghaladja az 50 millió Ft-ot, vidéken pedig 18-30 millió Ft között alakul.
Fontos azonban figyelembe venni, hogy az ingatlan befektetés nem likvid: eladás esetén hetekbe vagy hónapokba telhet a tranzakció.
Gyakran Ismételt Kérdések
Mennyibe kerül egy ingatlan vásárlása a vételáron felül?
Az ingatlanvásárlás járulékos költségei általában a vételár 5-10%-át teszik ki. A legnagyobb tétel a vagyonszerzési illeték (4%), ehhez jön az ügyvédi díj (0,3-1%), a földhivatali díjak, és lakáshitel esetén a közjegyzői díj és értékbecslés. Egy 50 millió Ft-os ingatlannál ez kb. 2,5-4 millió Ft pluszköltséget jelent.
Ki fizeti az ügyvédi díjat ingatlan adásvételnél?
Az ügyvédi díjat a gyakorlatban jellemzően a vevő fizeti, de erről a felek szabadon megállapodhatnak. Az ügyvédi díj mértéke a vételár 0,3-1%-a, minimum 100 000 - 150 000 Ft. Az ügyvéd feladata az adásvételi szerződés elkészítése, a tulajdonjog bejegyzése és az illetékbejelentés.
Mennyi a vagyonszerzési illeték lakásvásárláskor?
A vagyonszerzési illeték mértéke 4% a forgalmi érték után 1 milliárd Ft-ig, felette 2% (de maximum 200 millió Ft). Több kedvezmény is elérhető: 35 év alatti első lakásvásárlók 50%-os kedvezményt kapnak 15 millió Ft-ig, CSOK Plusz esetén teljes mentesség jár, új építésű lakásoknál pedig 15 millió Ft-ig illetékmentes a vásárlás.
Mikor nem kell ingatlan illetéket fizetni?
Teljes illetékmentesség jár CSOK Plusz igénylése esetén (függetlenül az ingatlan értékétől), egyenes ági rokon közötti adásvételnél (pl. szülő-gyermek), valamint cserelakás vásárlásakor, ha az eladott ingatlan drágább volt. Részleges mentességet kapnak a 35 év alatti első lakásvásárlók (50% kedvezmény 15 millió Ft-ig) és az új építésű lakás vásárlói (15 millió Ft-ig illetékmentes, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 millió Ft-ot).
Hogyan vásároljak ingatlant tőke nélkül?
A lakáshitelek segítségével akár a vételár 80%-át is finanszírozhatod, így nem szükséges a teljes összeg azonnali kifizetése. A gyerekes családok további kedvezményeket és lakáscélú támogatásokat (pl. CSOK Plusz) igényelhetnek, amelyek tovább csökkentik az önerő mértékét.
Mikor kell kifizetni a vagyonszerzési illetéket?
A vagyonszerzési illetéket a NAV határozza meg a Földhivatali bejegyzés után. Az illetékfizetési felszólítást általában a szerződéskötést követő néhány hónapon belül kapod meg, és a fizetési határidő 30 nap. Részletfizetés kérhető a NAV-tól, ha az illeték összege meghaladja a 200 000 Ft-ot.
Lakásvásárlás vagy bérlés éri meg jobban?
Mindkét megoldásnak vannak előnyei és hátrányai. A vásárlás hosszú távon értékálló befektetést jelent, a bérlés viszont nagyobb rugalmasságot biztosít. A döntést a hosszú távú terveid, a pénzügyi helyzeted és a helyi ingatlanpiac határozza meg. Részletesebben a lakásvásárlás vagy bérlés cikkünkben olvashatsz erről.
Financera Talks
Van kérdésed ezzel a témával kapcsolatban? Kérdezd meg a közösséget.
E-mail megerősítve. A hozzászólásod az ellenőrzés után jelenik meg.
A link lejárt. Küldd be újra a hozzászólásod.
Top hitelezők összehasonlítása
ettől 9,4% THM
8 lehetőség
Ingyenes · Nincs hitelhatás
Kamatom megtekintéseTop hitelezők összehasonlítása
ettől 9,4% THM
8 lehetőség
Kapcsolódó cikkek
Vehetek fel kölcsönt, ha fent vagyok a KHR listán?
5 perc olvasásHitelek
Gyorskölcsön magánszemélytől: mit ellenőrizzen?
6 perc olvasásHitelek
Online gyorskölcsön: hogyan működik és mire figyeljen?
6 perc olvasásHitelek
Mennyi hitelt kaphatok? – Útmutató a felvehető hitelösszeghez
8 perc olvasásHitelek
Autólízing 2026 - feltételek, típusok és tippek
13 perc olvasásHitelek
Ingyenes hírlevél
Pénzügyi stressz?
Csatlakozz a Financera Stacks -hez - Heti útmutatód a pénzügyi alapok elsajátításához, extra jövedelem építéséhez, és egy olyan élet megteremtéséhez, ahol a pénz neked dolgozik. A befektetés kockázattal jár – csak olyan pénzt fektessen be, amit megengedhet magának, hogy elveszítsen.