N
Névtelen
Pénzügyi szakértő · Financer
Osztatlan közös tulajdon: jelentése, eladása és megszüntetése
Betartjuk
Kulcsfogalom
- Egy ingatlannak egyszerre több tulajdonosa van meghatározott hányad szerint
- Eladáshoz minden tulajdonostárs beleegyezése kell
- Megszüntetés: kivásárlás, eladás vagy társasházzá alakítás
Az osztatlan közös tulajdon fogalma minden ingatlanvásárlónál, örökösnél és hiteligénylőnél felmerül előbb-utóbb. Ha te is szembesültél ezzel a kifejezéssel, és szeretnéd megérteni, mit jelent pontosan, milyen jogokkal és kötelezettségekkel jár, illetve hogyan befolyásolja a hitelfelvételt vagy az eladást – a helyén vagy.
Ebben az útmutatóban részletesen bemutatjuk az osztatlan közös tulajdon jelentését, az eladás és megszüntetés lehetőségeit, a hitelfelvétel feltételeit, valamint a vonatkozó jogi szabályokat a Ptk. alapján.
Mi az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy egy adott ingatlan tulajdonjoga meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg egyidejűleg. A tulajdonostársak nem az ingatlan fizikailag elkülönített részeit birtokolják, hanem az egész ingatlannak a tulajdonosai – a saját eszmei hányaduk arányában.
Gyakorlatilag ez annyit jelent, hogy ha egy ingatlannak két tulajdonosa van 1/2-1/2 arányban, akkor mindketten az egész ingatlan minden négyzetméterének a tulajdonosai – nem pedig egy-egy felének.
Az osztatlan közös tulajdon tipikusan a következő esetekben jön létre:
- Öröklés: az örökhagyó után több örökös is jogosult lesz az ingatlanra
- Közös vásárlás: házastársak, élettársak vagy üzlettársak együtt vásárolnak ingatlant
- Ajándékozás: részleges tulajdonrész ajándékozása
Milyen típusú ingatlanoknál fordul elő?
Az osztatlan közös tulajdon az alábbi ingatlanfajtáknál jellemző leginkább:
- Ikerházak – két lakás egy telken, közös fallal
- Sorházak – ahol a telek nincs felosztva az egyes házak között
- Többgenerációs házak – szülők és gyerekek együtt laknak, de külön lakrészekben
- Társasházzá nem alakított többlakásos épületek
- Örökölt ingatlanok – több örökös között felosztott tulajdonhányad
- Mezőgazdasági területek (termőföldek) – itt külön törvény is szabályozza a közös tulajdon felszámolását
- Kertek, udvarok és magánutak – több telek közötti közös terület
A tulajdonostársak jogai és kötelezettségei
A Ptk. (Polgári Törvénykönyv) 5:73–5:85. § szabályozza az osztatlan közös tulajdon jogviszonyait. Az alábbi alapelvek érvényesek:
- Használati jog: Minden tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan használatára a tulajdoni hányada arányában, de nem zárhatja ki a többieket.
- Hasznok és terhek: A közös ingatlannal kapcsolatos bevételek, kiadások és kötelezettségek a tulajdoni hányadnak megfelelően illetik, illetve terhelik a tulajdonosokat.
- Karbantartás és felújítás: Az ingatlan állagának megóvásához szükséges költségeket a tulajdoni hányad arányában kell viselni.
- Döntéshozatal: A rendes gazdálkodás körébe tartozó kérdésekben (pl. karbantartás, közüzemi szerződések) a tulajdoni hányadok szerinti szótöbbséggel döntenek. Rendkívüli intézkedésekhez (pl. eladás, megterhelés) egyhangú döntés szükséges.
- Elővásárlási jog: Ha valamelyik tulajdonostárs eladná a részét, a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van harmadik személlyel szemben.
Használati megosztási megállapodás
A használati megosztási megállapodás egy írásbeli szerződés, amelyben a tulajdonostársak rögzítik a közös ingatlan használatának pontos feltételeit.
A megállapodásban részletesen meg kell határozni:
- Melyik tulajdonostárs melyik részt használja kizárólagosan (pl. melyik szobákat, kerti részt)
- Melyek a közös használatú területek (pl. bejárat, lépcsőház, gépkocsi beálló)
- A közüzemi költségek megosztásának módja
- A karbantartási és felújítási kötelezettségek
A megállapodást ügyvéd által kell ellenjegyeztetni, és a földhivatalban bejegyeztetni. 2025 januárja óta a tulajdoni lapra is bejegyeztethető a használati megosztás, ami tovább erősíti a jogbiztonságot.
A használati megosztási megállapodás különösen fontos a hitelfelvétel szempontjából, mivel a bankok ezt a dokumentumot megkövetelik a hitelelbírálás során.
Szükséged van egy kis extra készpénzre?
Találd meg a legjobb személyi kölcsönt percek alatt az összehasonlításunk segítségével. Teljesen ingyenes, regisztráció nélkül!
Hitelek fajtáiOsztatlan közös tulajdon problémák és hátrányai
Az osztatlan közös tulajdon számos gyakorlati nehézséget okozhat a tulajdonostársak számára:
- Nehézkes döntéshozatal: Szinte minden fontos döntéshez (átalakítás, eladás, megterhelés) az összes tulajdonostárs beleegyezése szükséges, ami komoly vitákat eredményezhet.
- Értékcsökkenés: Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok jellemzően alacsonyabb áron kelnek el a piacon, mint az önálló tulajdoni lapon szereplő ingatlanok.
- Korlátozott hitelezhetőség: A bankok szigorúbb feltételeket szabnak, és nem minden pénzintézet finanszíroz osztatlan közös tulajdonú ingatlant.
- Tulajdonostársi konfliktusok: A közös költségek viselése, a felújítás vagy a használat kérdésében gyakran alakulnak ki nézeteltérések.
- Bonyolultabb adásvétel: Az elővásárlási jog miatt időigényesebb az értékesítési folyamat, és a vevőket is elriaszthatja a bonyolultság.
Osztatlan közös tulajdon eladása
Az osztatlan közös tulajdon eladása lehetséges, de szigorú szabályok vonatkoznak rá. Az eladás két forgatókönyv szerint történhet:
Az egész ingatlan eladása
Az ingatlan teljes egészének eladásához minden tulajdonostárs beleegyezése szükséges. A vételár a tulajdoni hányadok arányában oszlik meg a tulajdonosok között. Ha bármelyik fél nem egyezik bele, az adásvétel nem jöhet létre – kivéve, ha a bíróság dönt a közös tulajdon megszüntetéséről.
A tulajdoni hányad eladása
Bármelyik tulajdonostárs eladhatja a saját tulajdoni hányadát, de ebben az esetben a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Ez a gyakorlatban a következőket jelenti:
- Az eladó tulajdonostárs köteles a vételi ajánlatot írásban közölni a többi tulajdonostárssal.
- A tulajdonostársaknak 15 nap áll rendelkezésükre, hogy éljenek az elővásárlási jogukkal.
- Ha egyik tulajdonostárs sem kíván élni az elővásárlási jogával, az ingatlanrész szabadon eladható harmadik félnek.
- Az elővásárlási jog megsértésével kötött adásvételi szerződés megtámadható.
Tipp az eladáshoz: A saját tulajdoni lapon szereplő ingatlanok magasabb áron értékesíthetők. Ha lehetőség van rá, érdemes az eladás előtt megfontolni a társasházzá alakítást vagy a közös tulajdon megszüntetését – ez növelheti az ingatlan értékét.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését a Ptk. szerint bármelyik tulajdonostárs kérheti – ehhez nem szükséges a többi fél beleegyezése. A megszüntetésnek több módja létezik:
Természetbeni megosztás
A bíróság az ingatlant fizikailag megosztja a tulajdonosok között. Ez főleg telkeknél vagy ikerházaknál lehetséges, de jelentős értékvesztéssel járhat, és nem mindig kivitelezhető (pl. egyetlen lakás nem osztható meg).
Tulajdoni hányad kivásárlása
Az egyik tulajdonos megvásárolja a másik fél tulajdoni hányadát, és ezzel egyedüli tulajdonossá válik. Ez a leggyakoribb és legegyszerűbb megoldás. Ilyenkor a kivásárláshoz személyi kölcsön vagy lakáshitel is igénybe vehető.
Az ingatlan közös eladása
A tulajdonostársak közösen eladják az ingatlant, és a vételárat a tulajdoni hányadok arányában felosztják egymás között.
Társasházzá alakítás
Többlakásos épületeknél (pl. ikerház, kétlakásos ház) az ingatlan társasházzá alakításával minden lakás önálló tulajdoni lapot kap. Ez a módszer megszünteti az osztatlan közös tulajdont, és jelentősen növeli az egyes lakások piaci értékét.
Termőföldek osztatlan közös tulajdonának felszámolása
A termőföldek esetében a 2020. évi LXXI. törvény és a 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet külön eljárást biztosít az osztatlan közös tulajdon felszámolására.
A legfontosabb szabályok:
- Minimális területnagyságok: A megosztás eredményeként szőlő, kert és gyümölcsös esetén legalább 3000 m², szántó, rét, legelő és erdő esetén legalább 10 000 m² (1 hektár) területű ingatlannak kell keletkeznie.
- Osztóprogram: Az állam ingyenes szoftvert biztosít a megosztási vázrajz elkészítéséhez – nem szükséges földmérőt bevonni. Az eljárás díja 15 000 Ft.
- Kisajátítás: Ha a földterületen 30-nál több tulajdonos van, és a megosztás nem sikerül, az állam kisajátíthatja az ingatlant. 100 feletti tulajdonos esetén ez automatikusan megtörténhet.
- A törvény az öröklés során keletkező új osztatlan közös tulajdonok megelőzését is szabályozza.
Hitelfelvétel osztatlan közös tulajdonnal
Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanra is igényelhető lakáshitel vagy jelzáloghitel, de a bankok szigorúbb feltételeket támasztanak. Az osztatlan közös tulajdon hitel igénylésének feltételei:
- Az ingatlan lakóingatlan besorolású kell legyen.
- A lakóingatlannak önállóan forgalomképesnek kell lennie.
- Saját bejárattal kell rendelkeznie.
- Önálló közműcsatlakozások (víz, gáz, villany) szükségesek – külön mérőórákkal.
- Az igényléshez csatolni kell az ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződést.
- Minden tulajdonostársnak nyilatkoznia kell a bank felé az elővásárlási jogról való lemondásáról.
- Az értékbecslőt is tájékoztatni kell, hogy osztatlan közös tulajdonról van szó.
Otthon Start hitel és osztatlan közös tulajdon
A 3%-os Otthon Start hitel is igényelhető osztatlan közös tulajdonú ingatlanra. A 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet értelmében nem minősül résztulajdon megszerzésének, ha az igénylő a több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a hitelcél szerinti otthont jelentő ingatlanrésznek kizárólagos tulajdonosává válik.
2025 novemberétől közeli hozzátartozótól is vásárolható osztatlan közös tulajdon Otthon Start hitellel, amennyiben az igénylő örökléssel szerezte a meglévő tulajdoni hányadát, és a kölcsönből a fennmaradó hányadot vásárolja meg. Az Otthon Start hitel kombinálható CSOK Plusszal vagy Falusi CSOK-kal is.
Osztatlan közös tulajdon elbirtoklása
Az elbirtoklás azt jelenti, hogy valaki 15 évig megszakítás nélkül, sajátjaként használ egy ingatlant, amelyet ezt követően a sajátjaként is igényelhet a bíróságtól. Osztatlan közös tulajdon esetén is lehetőség van az elbirtoklásra, de kizárólag abban az esetben, ha a többi tulajdonostárs a birtoklást tűrte, és nem gyakorolta a tulajdonosi jogait.
Az elbirtokláshoz a birtoklásnak:
- Folyamatosnak kell lennie (15 éven át megszakítás nélkül)
- Sajátként való használatot kell bizonyítani (pl. felújítás, fenntartás, adófizetés)
- Jóhiszeműnek kell lennie (az igénylő nem tudhatta, hogy a tulajdon nem az övé)
Jogi háttér: a Ptk. vonatkozó szabályai
Az osztatlan közös tulajdon jogi kereteit a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) 5:73–5:85. § szakaszai határozzák meg. A legfontosabb rendelkezések:
- Ptk. 5:73. § – A közös tulajdon fogalma: a tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg
- Ptk. 5:74. § – A tulajdoni hányadok egyenlőségének vélelme
- Ptk. 5:75. § – A közös tulajdon használata és a hasznok szedése
- Ptk. 5:78. § – Elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog
- Ptk. 5:80–5:84. § – A közös tulajdon megszüntetésének módjai
Termőföldek esetén a 2020. évi LXXI. törvény és a 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet tartalmaz különleges szabályokat az osztatlan közös tulajdon felszámolására.
Osztatlan közös tulajdon és vagyonszerzési illeték
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésekor is felmerülhet vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség. Az illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékétől függ. Fontos azonban tudni, hogy a közös tulajdon bíróság által elrendelt megszüntetésekor kedvezményes illetékszabályok alkalmazhatók – ez jelentős megtakarítást eredményezhet.
Gyakran ismételt kérdések
Mi az osztatlan közös tulajdon jelentése?
Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy egy ingatlan tulajdonjoga meghatározott hányadok szerint egyszerre több személyt illet meg. A tulajdonosok nem fizikailag elkülönített részeket birtokolnak, hanem eszmei hányadot az egész ingatlanból.
El lehet adni az osztatlan közös tulajdont?
Igen, az osztatlan közös tulajdon eladható. Az egész ingatlan eladásához minden tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Az egyes tulajdoni hányadok külön-külön is értékesíthetők, de a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.
Lehet hitelt felvenni osztatlan közös tulajdonra?
Igen, de a bank szigorúbb feltételeket támaszt: szükséges a használati megosztási megállapodás, az ingatlannak saját bejárattal és önálló közműcsatlakozásokkal kell rendelkeznie, továbbá a tulajdonostársaknak le kell mondaniuk az elővásárlási jogukról.
Hogyan lehet megszüntetni az osztatlan közös tulajdont?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére négy mód van: a tulajdoni hányad kivásárlása, a természetbeni megosztás (pl. telekmegosztás), az ingatlan közös eladása, vagy a társasházzá alakítás. Ha a felek nem tudnak megegyezni, bírósági úton is kérhető a megszüntetés.
Mit jelent az elővásárlási jog osztatlan közös tulajdon esetén?
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha valamelyik tulajdonostárs el kívánja adni a tulajdoni hányadát, először a többi tulajdonostársnak kell felajánlania a vételt. A tulajdonostársaknak 15 nap áll rendelkezésükre, hogy éljenek ezzel a jogukkal.
Mi az a használati megosztási megállapodás?
A használati megosztási megállapodás egy ügyvéd által ellenjegyzett írásbeli szerződés, amelyben a tulajdonostársak rögzítik, hogy ki melyik részt használja kizárólagosan, melyek a közös területek, és hogyan osztják meg a költségeket. A hitelfelvételnél szinte minden bank megköveteli ezt a dokumentumot.
Igényelhető Otthon Start hitel osztatlan közös tulajdonra?
Igen, a 3%-os Otthon Start hitel osztatlan közös tulajdonra is igényelhető. A rendelet értelmében nem minősül résztulajdon-szerzésnek, ha az igénylő az osztatlan közös tulajdonú ingatlan hitelcél szerinti otthonrészének kizárólagos tulajdonosává válik.
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon kimérése?
Az osztatlan közös tulajdon kimérése azt jelenti, hogy földmérő segítségével a közös ingatlan területét fizikailag felosztják a tulajdonostársak között a tulajdoni hányadok arányában. A kimérés a természetbeni megosztás első lépése, amely után az egyes részek önálló helyrajzi számot kaphatnak. Termőföldek esetén az állam ingyenes szoftvert biztosít a megosztási vázrajz elkészítéséhez.
Lehetséges az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása?
Igen, osztatlan közös tulajdon esetén is lehetőség van az elbirtoklásra, de kizárólag akkor, ha valaki 15 évig megszakítás nélkül, sajátjaként használja az ingatlant, és a többi tulajdonostárs a birtoklást tűrte. Az elbirtoklásnak folyamatosnak, jóhiszeműnek kell lennie, és bizonyítani kell a sajátként való használatot (pl. felújítás, adófizetés).
Financera Talks
Van kérdésed ezzel a témával kapcsolatban? Kérdezd meg a közösséget.
E-mail megerősítve. A hozzászólásod az ellenőrzés után jelenik meg.
A link lejárt. Küldd be újra a hozzászólásod.
Top hitelezők összehasonlítása
ettől 9,4% THM
8 lehetőség
Ingyenes · Nincs hitelhatás
Kamatom megtekintéseTop hitelezők összehasonlítása
ettől 9,4% THM
8 lehetőség
Kapcsolódó cikkek
Lakásvásárlás vagy bérlés 2026-ben? Döntési útmutató
10 perc olvasásSzemélyes pénzügyek
Jegybanki alapkamat 2026-ben – aktuális mérték és alakulása
9 perc olvasásSzemélyes pénzügyek
Adósságrendezés - szabaduljon meg az adósságoktól 2026-ben
8 perc olvasásSzemélyes pénzügyek
A legjobb spórolási tippek 2026-ban - 4 szakértő véleménye
6 perc olvasásSzemélyes pénzügyek
Erste vagy OTP: melyik bankot válassza 2026-ben?
6 perc olvasásSzemélyes pénzügyek
Ingyenes hírlevél
Pénzügyi stressz?
Csatlakozz a Financera Stacks -hez - Heti útmutatód a pénzügyi alapok elsajátításához, extra jövedelem építéséhez, és egy olyan élet megteremtéséhez, ahol a pénz neked dolgozik. A befektetés kockázattal jár – csak olyan pénzt fektessen be, amit megengedhet magának, hogy elveszítsen.