Mi lehet hitel esetén fedezet?

A lakáshitel egy jelzáloghitel, ami azt jelenti, hogy a kölcsön felvételéhez fedezet szükséges.

A bank számára a fedezetként bevont ingatlan lesz a garancia, amelyet szükség esetén a pénz megtérülése érdekében értékesíteni tud.

Ez viszont a hitelfelvevőnek is kedvező, ugyanis a jelzálog miatt a pénzt alacsonyabb kamatozással kaphatja meg.

A kölcsön igénylése előtt tudnod kell, hogy melyek azok az ingatlantípusok, amelyeket valóban be lehet vonni fedezetként. A bankok különböző feltételeket tűznek ki aszerint, hogy az adott ingatlan milyen besorolással rendelkezik.

Hitelfedezeti biztosítékok

A hitelfedezeti biztosítékok eltérnek annak függvényében, hogy milyen hitelterméket igényelsz. Ha jelzáloghitel fedezetéről van szó, az ingatlan fedezet hitel feltételeit kell ismerned.

A fedezet fogalmát három nagy kategóriába osszuk, ezek a következők:

Amennyiben a bank túl kockázatosnak találja a hitelszerződést, adóstárs bevonását kötelezheti.

Ez személyi kölcsön és jelzáloghitel esetén is megtörténhet, főleg akkor, ha az adós nem rendelkezik elég nagy jövedelemmel.

Általános feltételek

A bank az ingatlan elhelyezkedésését tartja az egyik legfontosabb szempontnak:

A lakhatóság szintén alapfeltétel, tehát az ingatlannak otthonias állapotban kell lennie. Ehhez rendelkeznie kell:

A bank természetesen csak végleges műszaki állapotú ingatlant fogad el.

A személyi feltételekhez a következők tartoznak:

Fő fedezet jelentése

Jelzáloghitel esetén a következő ingatlanok önmagukban elfogadhatóak fedezetként. Ha arra vagy kíváncsi, milyen ingatlan lehet fedezet, az alábbi típusokat érdemes megismerni.

Tervezőasztalon levő ingatlan

Tervezőasztalon levő ingatlan esetén két lehetőségről beszélünk:

Lakóház besorolású ingatlan

A bankok a már megépített, lakóház besorolású ingatlanokat fogadják el a legkönnyebben. Ha ilyen ingatlannal rendelkezel és ez a lakás eleget tesz a feltételeknek, akkor biztos lehetsz benne, hogy a fedezet megfelelő lesz a bank számára.

Megvásárolni szánt ingatlan

A megvásárolni szánt ingatlan szintén szolgálhat fedezetként. Ha a hitelt lakásvásárlásra igényled, akkor a lakást a forgalmi értéke szerint fogják beszámítani. A hitelösszeg az árnak legfeljebb 90%-a lehet.

Építeni szánt ingatlan

Ha a lakáshitelt lakásépítés céljából igényled, akkor a fedezet maga az épülő lakás lesz. Ez csak akkor érvényes, ha a hitelcél az építésben levő ingatlan.

Nem teheted meg azt, hogy lakásvásárlásra igényelsz lakáshitelt, fedezetként viszont egy másik, építeni szánt ingatlant ajánlasz fel.

Hétvégi ház, nyaraló

Hétvégi ház és nyaraló szintén szolgálhat fedezetként.

Tudnod kell, hogy a kisebb forgalommal rendelkező ingatlanokat alacsonyabb értékben számítják be. A népszerűség ilyen esetben számít, ugyanis ha a fedezetként felajánlott ingatlant nehezebb értékesíteni, akkor az a banknak hátrányt jelent.

A nyaraló többek között akkor sorolható be, ha megfelelő komfortfokozattal rendelkezik.

Ne feledd, hogy a lakáscélra felhasználható hitel nem alkalmas hétvégi ház vagy nyaraló vásárlására. Ezt az ingatlantípust csak fedezetként fogadják el.

Kiegészítő fedezet jelentése

A következő értékek csak fő fedezett mellett, kiegészítő fedezetként fogadhatóak el.

Építési telek

A bankok az építési telket is elfogadják fedezetként. Ez viszont csak kiegészítő fedezetként szerepelhet, ugyanis lakáshitelnél önmagában nem elegendő biztosíték.

Üzlethelyiség

Üzlethelységet viszonylag kevés bank fogad el. Ennek a legfőbb oka az, hogy az üzlet nem számít lakáscélú ingatlannak.

Ha vegyes célú ingatlannal rendelkezel, akkor nagyobb szerencsével járhatsz. Ebben az esetben fontos, hogy az épület lakható része nagyobb legyen, mint az üzleti célt szolgáló szegmens.

Garázs

A garázs önmagában nem szolgálhat fedezetként. Amennyiben a bevonásra kínált lakóingatlan rendelkezik garázzsal, abban az esetben beszámíthatják a garázst is.

Ez azért jó, mert növel az összértéken, ezért felvételkor magasabb hitelösszegre számíthatsz. Kikötött feltétel az is, hogy a garázs önálló helyrajzi számmal rendelkezzen.

Nem hitelezhető ingatlanok

Nem minden ingatlan fogadható el fedezetként. A következő típusokat a bankok általában nem hitelezik:

Érdemes előre tájékozódni a banknál, hogy a felajánlani kívánt ingatlan megfelel-e a feltételeknek.

Milyen értékű ingatlan lehet fedezet?

Az ingatlannak általában legalább 3-6 millió forintos forgalmi értékkel kell rendelkeznie ahhoz, hogy a bank fedezetént elfogadja. A pontos minimumérték bankonként eltérő: 3 millió forint alatt egyik bank sem fogad el ingatlant, de a legtöbb pénzintézet 6 millió forintól szívesen veszi önálló fedezetént.

A feltételek közé tartozik az is, hogy az ingatlan értéke meg kell haladja az igényelt hitelösszeget. A jogszabály által meghatározott hitelfedezeti mutató (HFM) szerint a bankok a fedezetént szolgáló ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig hitelezhetnek forint alapú kölcsönöknél.

2026 óta a 41 év alatti, első lakásukat vásárló hiteligénylők esetében ez az arány akár 90%-ra is emelkedhet, amennyiben nem rendelkeznek 50%-nál nagyobb tulajdonrésszel ingatlanban.

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szintén meghatározza a felvehető hitelösszeg mértékét. 2026. február 27-től a JTM küszöb 800 000 Ft havi nettó jövedelemre emelkedett: ez alatt a törlesztőrészlet nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át, felette pedig a 60%-át a 10 évnél hosszabb futamidejű jelzáloghiteleknél.

Egy hitelügylethez maximum 3 darab ingatlan ajánlható fel fedezetént.

A fennmaradó különbséget önerőként kezelik, ezért azt neked kell kifizetned.

A hitelösszeg változhat annak függvényében, hogy a fedezetént kínált ingatlan mennyire forgalomképes. Egy nyaralóházra például kevesebb hitelösszeget kapsz, mint egy budapesti lakóházra.

Hitelfedezeti biztosítás

A hitelfedezeti biztosítás sok esetben életmentő lehet. A legtöbb bank nagy összegű hitelek esetén kötelezi a hitelfedezeti biztosítás megkötését.

A biztosítás kisegít olyan helyzetekben, amikor egy nem várt esemény miatt nem tudsz kifizetni egy vagy több törlesztőrészletet.

A biztosítás díját általában a havi törlesztőrészlet 5-8%-ában határozzák meg, de ez bankonként eltérő.

2026-tól hatályos szabályozás: A Magyar Nemzeti Bank (MNB) ajánlása értelmében az új hitelfedezeti biztosításoknak átlagosan 20%-kal alacsonyabb díjjal kell működniük. Keresoképtelenség vagy munknélküliség esetén legalább 9 havi törlesztést kell fedezniük. A meglévő termékeknél a biztosítóknak 2027-től kell alkalmazniuk az új előírásokat.

Mikor segít a biztosítás?

A hitelfedezeti biztosítás remek segítség, viszont ennek természetesen ára is van. A kölcsönszerződés minden esetben tájékoztatni fog a hitelfedezeti biztosítás feltételeiről és díjáról.

Az MNB elvárása szerint a biztosítói profit, költség és közvetítői jutalékok együttes aránya nem haladhatja meg a bruttó díj 70%-át (jelzáloghitelek és babaváró kölcsönök esetén maximum 60%), ami az ügyfelek számára kedvezőbb árakat eredményez.

Ha átváltanád eddigi hitelbiztosításodat egy új, kedvezőbb termékre, az MNB elvárja, hogy ezt várakozási idő alkalmazása nélkül tehessed meg.

A jövedelem nagysága is számít

A hitelösszeg mértékét az ingatlan mellett a jövedelem nagysága is befolyásolja. A bank munkaviszonyból, munkabérből származó jövedelmet fogad el.

A bevételt igazolnod kell a bank felé, ugyanis a pénzintézetnek meg kell bizonyosodnia arról, hogy a hitelt probléma nélkül törleszteni fogod.

Ha adóstárs bevonását kezdeményezed, akkor a bank az adóstárs gazdasági helyzetét is meg fogja vizsgálni. Amennyiben az adóstárs magas jövedelemmel rendelkezik, akkor számíthatsz arra, hogy növelnek a hitelösszegen.